PROBLEMA: O valor da taxa de atribuição da unidade é repassado pela incorporadora ao adquirente do imóvel.
SOLUÇÃO: A atribuição desse ônus ao consumidor caracteriza abuso contratual, devendo ser objeto de compensação financeira.
Todos esses documentos têm custo,
e nem sempre é barato 😬. Por exemplo, o ITBI
pode chegar a 2% do valor do imóvel dependendo da cidade 🏙️.
A escritura tem uma tabela fixa aplicada pelo cartório, e o registro também tem
um valor considerável 💸. Para ilustrar, vou
contar um caso real: comprei um terreno por R$ 150.000,00 e os custos com a
documentação foram os seguintes — R$ 3.000,00 de ITBI (2% do valor do imóvel) 💵,
R$ 2.114,00 pagos ao cartório de notas pela escritura 🖋️,
e R$ 1.374,52 pagos ao cartório de registro de imóveis pelo registro da
escritura 📘. No total, gastei R$ 6.488,52 só com a
documentação 🧾, sem contar outros gastos como emissão de
matrícula, reconhecimento de firma e outras despesas menores 🧷.
A responsabilidade por esses
pagamentos é do comprador, não do vendedor 🧍♂️💰. Isso é um
consenso em praticamente todas as negociações de imóveis. Claro, se houver
acordo entre as partes, o vendedor pode pagar parte das taxas, mas isso não é o
comum 🤷♂️. O mesmo acontece quando se compra um
carro 🚗 — quem paga a transferência é o comprador. E
até em compras online 🛒, o frete é pago por
quem compra, mesmo que já esteja embutido no valor final da compra 📦.
Agora, atenção! ⚠️
Entre as cobranças feitas pelas construtoras nos contratos de imóveis na
planta, uma tem causado muita confusão: a chamada Taxa de Atribuição de Unidade
ou Taxa de Individualização 🏗️. Algumas construtoras
estão repassando essa taxa aos clientes sem explicar direito do que se trata 😕.
Para entender, pense na compra de um apartamento na planta: ao assinar o
contrato, o comprador adquire uma fração do terreno e a promessa de que ali
será construído seu apartamento 🏢. Quando o prédio fica
pronto, essa fração vira parte da área comum do edifício, e o apartamento passa
a existir de fato 🛠️. Mas para que isso
seja reconhecido oficialmente, o Cartório de Registro de Imóveis precisa
alterar os registros 📚, dizendo que aquele
terreno virou um prédio com vários apartamentos, que o apartamento X
corresponde a uma fração Y% da área comum, e que esse apartamento X agora
pertence ao comprador 🧾.
Para fazer essas alterações, o
cartório cobra uma taxa da construtora — a famosa Taxa de Atribuição de Unidade
💸.
Só que muitas construtoras estão repassando esse custo aos clientes, o que não
é permitido 🚫. Já existem várias decisões judiciais
obrigando as construtoras a devolver esse valor, pois essa despesa faz parte da
atividade delas e não pode ser transferida ao consumidor ⚖️.
Se você está sendo cobrado, pode pedir na Justiça que essa dívida seja anulada 📍.
E se já pagou, pode solicitar o reembolso com correção e juros 💵📈
Existe uma exceção importante
quando o imóvel tem pendências como taxas atrasadas, IPTU vencido, dívidas
financeiras ou até questões jurídicas ⚠️. Nesse caso, a
responsabilidade é do vendedor 🧍♂️💸, que deve
quitar tudo antes da negociação, deixando o imóvel livre para ser transferido
sem problemas. Aliás, algumas pendências podem até impedir a transferência do
imóvel 🛑, então é essencial que o vendedor resolva
tudo antes da venda ser concluída ✅.
Se você somar todos os custos que
mencionei anteriormente, vai perceber que os gastos com documentação giram em
torno de 5% do valor do imóvel 💰. Isso é algo que muita
gente já considera padrão. Inclusive, quando você solicita um financiamento na
Caixa 🏦, eles recomendam reservar cerca de 5% do
valor do imóvel só para cobrir esses custos com cartório, impostos e registros 📑.
Falando nisso, existe uma
cobrança feita pelos cartórios chamada Taxa de Individualização 🏢.
Ela serve para dividir legalmente cada unidade dentro de um condomínio. Imagine
um prédio com 10 andares e 20 apartamentos 🏙️ — cada um precisa ter
seu próprio registro no cartório, com todas as características definidas, para
que possa ser vendido separadamente 🧾. O mesmo vale para
condomínios de casas: cada terreno precisa estar documentado com sua matrícula 📘.
E tem mais: para que as chaves do
imóvel possam ser entregues 🔑, é obrigatório que o
imóvel tenha o Habite-se 🏡, que é o documento que
autoriza a ocupação. Para que esse documento seja emitido, o imóvel já precisa
estar dividido e regularizado. Ou seja, a taxa de individualização já foi paga
antes da entrega das chaves 💳.
Por padrão, os contratos de
compra e venda de imóveis dizem que todas as despesas anteriores à entrega das
chaves são responsabilidade da construtora 🏗️. Só depois da entrega
é que o comprador assume os custos. Então, se essa taxa foi paga antes da
entrega, ela é de responsabilidade exclusiva da construtora e não pode ser
cobrada do comprador 🚫. Se alguma construtora
tentar cobrar, ela precisa provar com documentos quando e quanto foi pago.
Mandar apenas um boleto sem explicações fere o Código de Defesa do Consumidor 📜❌.
Como já falei, o comprador
normalmente é quem paga os custos com documentação 🧍♂️💵.
Mas se houver acordo entre as partes para dividir os gastos, tudo bem — isso
pode ser feito sem problema nenhum 👍. O que não pode é
confiar apenas em acordos informais, como os chamados contratos de gaveta
📄🗃️.
Eles são feitos entre as partes, mas não têm valor legal. Imagine que você
comprou uma casa com contrato de gaveta e, pouco depois, o vendedor falece 😬.
Como o imóvel ainda está no nome dele, ele vai para inventário e aí a situação
pode se complicar bastante 🧨.
Mesmo que você tenha a posse do
terreno, e a casa esteja construída ali, para efeitos legais a casa não existe 🏚️.
Isso pode te fazer pagar IPTU como se fosse só terreno, o que é bem mais caro 💸.
Já que a casa existe de fato, o ideal é averbá-la no cartório 🏛️.
Assim, além de reduzir o valor do IPTU, você garante que toda a documentação
esteja completa e regularizada 📑✅.
A juíza Débora Cristina Fernandes
Ananias Alves Ferreira 🧑⚖️, da 2ª Vara Cível de
Ribeirão Preto/SP, determinou que a MRV Engenharia 🏗️
suspenda imediatamente a cobrança da chamada “taxa de atribuição de unidade”
nos contratos de compra de imóveis 🏠. Caso a empresa
descumpra essa ordem, será aplicada uma multa equivalente ao dobro do valor
cobrado de cada consumidor 💸⚠️.
Essa decisão foi tomada em
caráter de urgência ⏳, dentro de uma ação civil pública
movida pelo Ministério Público
de São Paulo ⚖️. Segundo o processo, a MRV
vinha cobrando dos compradores uma taxa relacionada à individualização do
imóvel no cartório de registro 🏢, conhecida como “taxa
de atribuição de unidade” ou “taxa de individualização”. A empresa alegava que
essa cobrança era legal, com base no artigo 490 do Código Civil 📜,
e que estava prevista de forma clara nos contratos.
No entanto, a juíza destacou que
há muitas ações individuais na comarca pedindo que essa taxa seja considerada
abusiva 🚫. Para ela, mesmo numa análise inicial,
típica de decisões urgentes, o MP tem razão, e por isso a cobrança deve ser
suspensa imediatamente ✅.
A magistrada explicou que o
artigo 490 do Código Civil trata da possibilidade de inverter quem paga os
custos com escritura e registro de imóveis ou bens móveis, desde que isso
esteja claramente previsto no contrato 📝. Porém, esse artigo não
se aplica a outras despesas, como a taxa de individualização, especialmente em
imóveis que já deveriam estar devidamente registrados como unidades autônomas 🏢📘.
Ela também apontou o risco de
danos aos consumidores caso a decisão só fosse tomada ao final do processo ⌛.
Muitos estão sendo negativados por não pagar essa taxa, o que pode gerar prejuízos morais e dificuldades para reaver o valor pago 💔📉.
Depois de um pedido adicional do
MP, a juíza estendeu a decisão para os contratos já assinados 🗂️.
Ou seja, mesmo quem já comprou o imóvel e ainda está sendo cobrado pela taxa
pode ser beneficiado. A MRV foi intimada a suspender imediatamente essa
cobrança, seja feita diretamente ou por meio de representantes, parceiros ou
prestadores de serviço 🤝. Se descumprir, a multa
será aplicada conforme determinado ⚖️💥
João Neto 👨⚖️
Advogado
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🔍 Fontes consultadas:
🧑⚖️
jus.com.br
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