NECESSIDADE: Empresas do setor de construção civil que não cumprem os prazos das obras são obrigadas a reembolsar totalmente os valores pagos pelos clientes.

 

SERVIÇO: Início de processos judiciais com o objetivo de obter indenização por prejuízos e ressarcimento de quantias pagas.

Com o crescimento vertical das cidades, muitas construções acontecem simultaneamente. Na busca por lucros maiores 💰, algumas construtoras acabam sendo negligentes com seus clientes 😕. Um exemplo disso ocorreu em Natal/RN. Vamos comentar esse caso e entender o raciocínio do juiz, trazendo mais um exemplo prático dentro do direito imobiliário ⚖️.

Um comprador adquiriu um apartamento, mas só recebeu o imóvel dois anos e meio após o prazo previsto 😤. Ele entrou na Justiça alegando que pretendia alugar o imóvel e que, com o atraso, deixou de obter retorno financeiro do investimento 📉. A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a empresa Habitare Construtora e Incorporadora S.A. a pagar indenização por danos morais e materiais ao cliente. Também foi aplicada uma multa rescisória de 11% sobre o valor total do contrato 💸.

O comprador receberá R$ 15 mil por danos morais, além de 0,5% ao mês sobre o valor pago até fevereiro de 2013, corrigido até a data da sentença 📆. A Justiça também anulou as notas promissórias que garantiam o contrato ❌. O cliente relatou que assinou o contrato em 11 de setembro de 2008 para comprar um apartamento na Rua Carlos Peixoto, bairro São Lucas, pelo valor de R$ 206.109,34, com acréscimo de R$ 10.359,00 por acabamentos internos. As últimas 36 parcelas seriam pagas apenas após a entrega das chaves 🔑.

Como garantia, foram emitidas notas promissórias para cada parcela. Ele quitou todas pontualmente, totalizando R$ 139.682,81. No entanto, embora o prazo de entrega fosse 30 de setembro de 2012, as obras nem sequer haviam começado 🏗️, e ele precisou alugar outro imóvel para morar 🏡.

A Justiça reconheceu que o atraso na entrega do imóvel foi culpa exclusiva da construtora 🏗️ e, por isso, declarou o contrato rescindido. A empresa foi condenada a devolver ao cliente todos os valores pagos 💸, devidamente corrigidos. Além disso, a Habitare terá que pagar uma multa de 2% sobre o valor total do contrato, somada a 1% por cada mês de atraso, contando a partir de fevereiro de 2013 📆.

Como se não bastasse o atraso, o apartamento ainda apresentava problemas após a entrega 😤. Um dos principais foi a substituição do rodapé de madeira, prometido no memorial descritivo, por um de cerâmica — e tudo isso sem consultar o comprador 😠. A construtora alegou que, na vistoria, o cliente não percebeu os defeitos e que alguns já haviam sido corrigidos. Mas o juiz não aceitou esse argumento ❌, lembrando que, segundo o Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar só começa quando o defeito se torna evidente — e alguns só apareceriam, por exemplo, após uma chuva ☔.

Sobre o rodapé, o juiz citou o artigo 313 do Código Civil, que garante ao consumidor o direito de receber exatamente o que foi contratado, mesmo que a substituição seja por algo mais caro. Ou seja, o cliente não é obrigado a aceitar algo diferente do que comprou 🧾.

A empresa também foi condenada a pagar pelos aluguéis que o cliente deixou de receber por não ter o imóvel entregue no prazo (lucros cessantes), além de uma multa pela demora em consertar os defeitos e trocar os rodapés. Todos esses valores devem ser corrigidos e acrescidos de juros de 1% ao mês 📈.

Esse caso reforça a importância da proteção ao consumidor no mercado imobiliário 🏘️ e mostra que as empresas precisam agir com mais responsabilidade e respeito aos seus clientes. Em outro processo, a juíza do 6º Juizado Especial Cível de Brasília condenou a JC Gontijo Engenharia S.A. a pagar R$ 6.300,00 por danos materiais e R$ 13.724,82 de multa moratória, devido a um atraso de nove meses e cinco dias na entrega de um imóvel 🕒.

🧑‍⚖️ Um consumidor entrou com ação judicial pedindo o pagamento de multa contratual e indenização por lucros cessantes — ou seja, o valor do aluguel que deixou de receber após o fim do prazo de tolerância de 90 dias úteis previsto no contrato 🏠. A construtora tentou se defender alegando que o atraso foi causado pelo aquecimento do mercado imobiliário e pela falta de mão de obra 👷‍♂️. Também afirmou que o consumidor teria demorado a apresentar o contrato de financiamento bancário, o que teria impedido a entrega das chaves e a vistoria do imóvel 🔑.

📅 Como não houve acordo na audiência, a juíza decidiu que, comprovado o atraso entre 09/05/2012 e 14/02/2013, a empresa deveria pagar a multa contratual (de natureza moratória) e indenizar o comprador pelos prejuízos sofridos, conforme o artigo 402 do Código Civil 📜. Ela destacou que não há duplicidade de penalização, pois a multa e os lucros cessantes têm naturezas diferentes: uma é punição pelo atraso, a outra é compensação pelo que o cliente deixou de ganhar 💸.

📊 O consumidor comprovou o atraso de 9 meses e 5 dias e o valor mensal de R$ 700,00 que teria recebido com a locação do imóvel. Assim, a indenização foi fixada em R$ 6.300,00. Já a multa contratual foi calculada em 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel (R$ 149.725,28), totalizando R$ 13.724,82 💰.

📌 Outro ponto importante: o prazo para entrar com ação contra a construtora por atraso na entrega é de dez anos, pois se trata de descumprimento contratual — conforme o artigo 205 do Código Civil ⏳. Esse entendimento foi confirmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

👩‍💼 Em um caso anterior, uma consumidora processou uma construtora por não entregar o imóvel comprado, cujo prazo era junho de 1997. A Justiça determinou a rescisão do contrato, devolução das parcelas pagas com correção e indenização por danos morais de R$ 20 mil. A empresa recorreu e conseguiu apenas reduzir o valor da indenização.

🏗️ A construtora alegou que, após ser destituída pelos condôminos, não seria mais responsável pela devolução dos valores, pois o dinheiro teria sido investido na obra, que foi finalizada por outra empresa. Ela também tentou aplicar o prazo prescricional de cinco anos previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor. Mas o STJ rejeitou esse argumento, afirmando que esse prazo só vale para danos causados por defeitos no produto ou serviço — e não para casos de inadimplemento contratual 🚫.

O ministro entendeu que a decisão do Tribunal de Justiça do Paraná está alinhada com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o prazo de prescrição de dez anos, conforme o artigo 205 do Código Civil de 2002, já que a demanda judicial decorre do descumprimento de contrato 📜. Ele destacou que o contrato foi violado em junho de 1997 e que a ação foi proposta dentro do prazo legal, em abril de 2007 ⏳.

Ao aplicar a regra de transição prevista no artigo 2.028 do Código Civil, o ministro concluiu que o prazo de dez anos é válido, pois, na data em que o novo código entrou em vigor, ainda não havia passado metade do prazo previsto na legislação anterior ⚖️.

João Neto
📚 Advogado
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Fontes consultadas:
📻 94 FM
⚖️ Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT)
📚 JusBrasil
📰 Correio Braziliense
📖 Migalhas
🧠 Consultor Jurídico (ConJur)
👩‍⚖️ Mariana Gonçalves