PROBLEMA: A cooperativa habitacional se recusa a entregar a escritura ao comprador, mesmo após o pagamento integral das despesas, alegando a existência de uma dívida baseada em uma cláusula que não foi previamente informada ao consumidor.
SOLUÇÃO: A ausência de transparência e clareza configura uma violação direta ao dever de informação, o que justifica tanto a rescisão do contrato quanto o direito à indenização em favor do consumidor.
Durante anos, as ações
revisionais bancárias lideraram os rankings de processos judiciais no país 📊.
Porém, com a inclusão da CET (Custo Efetivo Total) nos contratos — que detalha
ao consumidor o valor total a ser pago — houve uma queda significativa nesse
volume 📉. Mesmo assim, o número de ações ainda é alto
e preocupante 😬. Os temas mais recorrentes nessas ações são:
capitalização de juros, juros remuneratórios, comissão de permanência e o
famoso VRG (Valor Residual Garantido) 💰. Vale lembrar que o
Judiciário já tem jurisprudência consolidada sobre muitos desses assuntos, o
que deveria reduzir a quantidade de processos 📚. Além disso, todas as
instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central seguem as resoluções do
BACEN, que regulam o mercado financeiro com rigor 📝.
Portanto, os temas mais discutidos nas ações revisionais geralmente estão
dentro da legalidade ✅.
Já o artigo 35 do Código de
Defesa do Consumidor 🛡️ garante que, se o
fornecedor se recusar a cumprir uma oferta, o consumidor pode escolher entre:
rescindir o contrato com direito à devolução do valor pago (corrigido
monetariamente) e indenização por perdas e danos 💸; exigir o cumprimento
forçado da obrigação 📌; ou aceitar outro
produto equivalente 🎁. A Lei 4.591/64, que
trata das incorporações imobiliárias 🏗️, determina que, ao
contratar a entrega de uma unidade com prazo e preço definidos, o incorporador
deve seguir regras específicas. Ele é civilmente responsável pela execução da
obra e deve indenizar os compradores caso a construção não seja concluída ou sofra
atrasos injustificados 🏚️. Se a obra for
paralisada por mais de 30 dias ou houver demora excessiva sem justificativa,
isso pode configurar contravenção contra a economia popular 🚫.
Quando o prazo de entrega não é cumprido, o consumidor tem respaldo legal para
questionar o fornecedor com base na legislação vigente 📣.
Comprar um imóvel na planta é uma
das decisões mais importantes da vida 🏡, e embora muita gente
ache que o maior desafio é escolher o apartamento ideal, isso é só o começo. O
verdadeiro cuidado deve estar nas cláusulas do contrato de compra e venda,
especialmente nas condições de financiamento 💼. Muitos compradores de
primeira viagem se surpreendem ao descobrir que as parcelas não são fixas e
podem variar bastante mês a mês, tornando-se até impagáveis 😰.
Isso acontece por causa do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), que
reajusta as prestações conforme os custos da obra aumentam 📈.
O INCC, criado nos anos 1950 e
divulgado pela Fundação Getulio Vargas, mede a variação nos preços de
materiais, serviços, mão de obra e equipamentos usados na construção 🧱.
Ao aplicar esse índice, as construtoras repassam aos consumidores os aumentos
que elas mesmas enfrentam. Mesmo que se adote a Lei 5.764/71 em vez do Código
de Defesa do Consumidor, os valores cobrados ainda podem ser considerados
indevidos ⚖️. Isso porque o Código Civil, no artigo 422, exige
boa fé entre as partes, o que inclui o dever de informar com clareza todas as
condições do contrato 📜.
A doutrina jurídica reforça que,
além de cumprir a obrigação principal, os contratantes devem agir com lealdade,
cooperação, segurança e transparência 🤝. No caso em questão, o
autor não recebeu as informações necessárias nem na assinatura nem na execução
do contrato, o que torna indevida qualquer cobrança além do valor originalmente
acordado 🚫. Diante disso, é legítimo o pedido de
declaração de inexigibilidade do débito e a inscrição do nome do autor na
matrícula do imóvel 🏠.
Quanto aos danos morais, o autor
também tem razão. As falhas contratuais não foram simples aborrecimentos do dia
a dia, mas sim violações de normas públicas que transformaram o sonho da casa
própria em um verdadeiro pesadelo 😢. Ele sofreu
constrangimentos reais, atingindo sua dignidade como pessoa, independentemente
das perdas financeiras. Por isso, as rés devem indenizar integralmente o autor,
conforme a Constituição e os artigos do Código de Defesa do Consumidor e do
Código Civil 📚.
A doutrina jurídica reconhece que
o dano moral não exige prova concreta, pois o sofrimento é evidente em casos
como esse 💔. Quanto ao valor da indenização, não há um
critério fixo, cabendo ao juiz decidir com moderação, considerando a posição
social das partes e a gravidade da ofensa ⚖️. No caso, como não houve morte
ou lesões graves, o valor de R$ 20.000,00 é considerado justo e proporcional 💵.
Essa quantia cumpre a função de compensar o sofrimento e punir a conduta
lesiva, evitando que se repita 🚫.
Por fim, todas as obrigações
determinadas na sentença são solidárias entre as rés — tanto a contratante
original quanto sua sucessora — conforme o Código de Defesa do Consumidor 👥.
Mesmo que o autor não reconheça a legitimidade da empresa OAS, ela se
apresentou como contratante e cobrou os valores questionados, devendo,
portanto, responder pelo contrato e pelos danos causados ⚠️.
Comprar um imóvel a preço de
custo exige atenção redobrada 🧐. Nesse tipo de
contrato, o reajuste das parcelas e do saldo devedor acompanha o custo da
construção e o estágio da obra 🏗️. Os valores são
divididos entre todos os compradores, o que torna o processo coletivo e sujeito
à responsabilidade solidária 🤝. Se houver atraso na
entrega, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois o andamento
depende da colaboração de todos os envolvidos.
A qualidade da construção deve
ser fiscalizada pela comissão de representantes, que também acompanha os custos
e toma decisões em assembleia 🧾. Caso surjam problemas,
o primeiro passo é dialogar com essa comissão; se não houver solução, o caminho
é buscar a Justiça ⚖️. As incorporações imobiliárias
são reguladas pela Lei 4.591/64, e o consumidor precisa tomar precauções antes
de assinar o contrato ✍️.
É essencial verificar a reputação
da construtora e a qualidade dos materiais usados nos empreendimentos
anteriores 🏘️. Na prefeitura, confira se a planta do
imóvel foi aprovada 🏢. No cartório de
registro de imóveis, veja se a incorporação está devidamente registrada 📑.
As plantas, áreas e metragens devem estar em conformidade com a aprovação
municipal. O memorial descritivo, que detalha os materiais e equipamentos do
imóvel, é parte integrante do contrato 📋.
Também é importante confirmar se
o imóvel ou terreno não está hipotecado 🚫. Guarde todos os
materiais publicitários do imóvel, pois eles passam a fazer parte do contrato e
garantem o cumprimento da oferta 📎. Após quitar todas as
parcelas, o comprador deve providenciar a escritura definitiva no tabelionato
de notas e registrá-la no cartório competente para garantir a propriedade 🏠.
Se houver atraso no pagamento das
parcelas, podem ser cobrados correção monetária, juros de 1% ao mês e multa
moratória, desde que isso esteja previsto no contrato 💸.
Em caso de financiamento ou crédito, a multa deve ser limitada a 2% do valor da
prestação.
A Lei 9.069/95, em seu artigo 28,
determina que contratos em Reais com cláusula de correção monetária por índices
de preço ou variação de custos devem ter reajuste anual 📆.
Cláusulas com correção inferior a um ano não têm validade. Além disso, não é
permitida a cobrança de resíduos, exceto para obrigações assumidas a partir de
1º de julho de 1994 🚫. Ou seja, qualquer
correção fora do acumulado anual é considerada indevida.
João Neto 👨⚖️
Advogado especializado em Direito Imobiliário e do Consumidor ⚖️
📧
contato@jnjur.com.br
🌐
www.jnjur.com.br
📚 Fontes consultadas:
🔹
medium.com
🔹
jus.com.br
🔹
ajd.org.br
🔹
migalhas.com.br
🔹
procon.to.gov.br
