PROBLEMA: Falta de pagamento do aluguel pelo inquilino devido a situações de calamidade pública ou pandemia.

 

SOLUÇÃO: Recorrer ao Judiciário para solicitar a suspensão, extensão de prazo, diminuição ou revisão dos valores de aluguel.

🗳️ Senado aprova medidas para flexibilizar contratos privados durante a pandemia

Em votação realizada remotamente pela internet, o Senado aprovou o Projeto de Lei 1.179/2020, de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), que propõe flexibilizações nas relações jurídicas privadas durante a pandemia de Covid-19. O objetivo é reduzir os impactos socioeconômicos da crise, preservar contratos e oferecer diretrizes para futuras decisões judiciais. O projeto segue agora para análise na Câmara dos Deputados.

📜 Principais medidas previstas no projeto:

• Suspensão de aluguel: Locatários de imóveis urbanos que tiveram redução de renda por demissão ou diminuição da jornada de trabalho poderão suspender total ou parcialmente o pagamento dos aluguéis entre 20 de março e 30 de outubro de 2020.
• Pagamento parcelado: Os valores não pagos nesse período deverão ser quitados em parcelas a partir de 30 de outubro, com acréscimo mensal de 20% sobre os aluguéis vencidos.
• Direito do locador: O proprietário continua autorizado a retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares, conforme já previsto na legislação.
• Despejo: Não será concedida liminar para desocupação de imóveis urbanos em ações de despejo ajuizadas entre 20 de março e 30 de outubro de 2020.
• Condomínios: Síndicos terão poderes emergenciais para restringir o uso de áreas comuns, proibir festas e limitar o uso de estacionamentos por terceiros. Assembleias poderão ser realizadas virtualmente até 30 de outubro.
• Sociedades comerciais: Reuniões e votações também poderão ocorrer de forma remota, em caráter emergencial.

⚖️ O projeto, elaborado com apoio de juristas e atendendo a pedido do presidente do STF, ministro Dias Toffoli, altera diversas normas legais, como o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, a Lei Geral de Proteção de Dados e a Lei do Inquilinato.

📦 Relações de consumo e contratos durante a pandemia: flexibilizações legais

O Projeto de Lei propõe diversas medidas temporárias para lidar com os efeitos da pandemia de Covid-19, válidas até 30 de outubro de 2020:

🛒 Direito de arrependimento suspenso

• O consumidor não poderá exercer o direito de arrependimento previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor para compras de:
• Produtos perecíveis
• Itens de consumo imediato
• Medicamentos
• Isso significa que o prazo de sete dias para devolução não se aplica nesses casos.

🏢 Sociedades comerciais

• Todos os prazos legais para assembleias, reuniões e divulgação de demonstrações financeiras foram prorrogados até 30 de outubro.
• Reuniões e assembleias podem ocorrer de forma virtual.
• Empresas poderão antecipar o pagamento de dividendos e outros proventos.

⚖️ Outras medidas jurídicas

• O prazo para abertura e conclusão de inventários e partilhas foi estendido.
• A prisão por falta de pagamento de pensão alimentícia poderá ser cumprida em regime domiciliar.
• Algumas infrações econômicas foram suspensas, como a venda injustificada de produtos abaixo do custo.

📉 Justificativa econômica O decreto enviado ao Congresso, com base na Lei de Responsabilidade Fiscal (art. 65 da LC 101/2000), reconhece que a pandemia causada pelo coronavírus SARS-CoV-2 afeta não só a saúde pública, mas também a economia global, com estimativas de queda de até 2% no PIB mundial em 2020.

🏬 Impactos nos contratos de locação comercial

Com o Estado de Calamidade Pública e a quarentena decretada em São Paulo, surgem preocupações tanto para locadores quanto para locatários de imóveis comerciais:

• Locatários enfrentam queda ou interrupção total de renda.
• Locadores, por sua vez, muitas vezes dependem do aluguel como principal fonte de sustento.

🤝 Renegociação como solução Diante desse cenário, a alternativa mais equilibrada é a renegociação extrajudicial dos contratos de locação. A Lei do Inquilinato (art. 18 da Lei 8.245/91) permite que locador e locatário, por acordo mútuo:

• Estabeleçam novo valor de aluguel
• Alterem cláusulas de reajuste

A crise exige compreensão e solidariedade de ambas as partes para garantir a continuidade dos negócios e evitar prejuízos maiores.

📉 Renegociação contratual diante da pandemia: equilíbrio e boa-fé

Diante da situação excepcional provocada pela pandemia, mesmo que certos ajustes não estejam expressamente previstos na Lei do Inquilinato, é possível que locador e locatário negociem condições especiais. Por exemplo:

• Desconto temporário no valor do aluguel, proporcional à queda nas vendas do locatário causada pelo fechamento obrigatório do estabelecimento.
• Suspensão do reajuste anual, como forma de aliviar o impacto financeiro.
• Outros benefícios acordados entre as partes, sempre com base no bom senso, na boa-fé e na busca pelo equilíbrio econômico do contrato.

⚖️ Força maior e caso fortuito: limites da responsabilidade

A pandemia é considerada um evento de força maior ou caso fortuito, o que pode justificar o descumprimento de certas obrigações. No entanto:

• A excludente de responsabilidade só se aplica se o devedor não tiver assumido expressamente os riscos.
• O evento deve ser inevitável e imprevisível, como o fechamento compulsório do comércio que impediu o locatário de gerar receita.
• Importante: Se o locatário já estava inadimplente antes da quarentena, ele não pode se beneficiar da excludente, pois sua mora não decorre da pandemia.

📜 Revisão judicial do contrato: Teoria da Imprevisão

Embora a Lei do Inquilinato (art. 19) permita a revisão judicial do aluguel apenas após três anos de contrato, a situação atual permite aplicar o Código Civil:

• Art. 317: Se, por motivos imprevisíveis, houver uma desproporção evidente entre o valor da prestação e o momento de sua execução, o juiz pode ajustá-la para preservar o valor real.
• Arts. 478, 479 e 480: Em contratos de execução continuada, se a obrigação se tornar excessivamente onerosa por eventos extraordinários, é possível pedir a revisão judicial para reequilibrar as condições.

🔍 Conclusão

A pandemia trouxe desafios inéditos para locadores e locatários. A renegociação extrajudicial é o caminho mais rápido e eficiente, mas, se não houver acordo, há respaldo jurídico para buscar a revisão contratual com base na imprevisibilidade e na onerosidade excessiva.

João Neto

Advogado

contato@jnjur.com.br

www.jnjur.com.br

FONTES:

correiobraziliense.com.br

secovi.com.br

economia.uol.com.br

senado.leg.br

migalhas.com.br