PROBLEMA: consumidor está arcando com os juros de financiamento da obra, mesmo depois do prazo previsto para a entrega das chaves.

 

SOLUÇÃO: Não é permitido cobrar juros de obra, ou qualquer encargo similar, depois do prazo estabelecido no contrato para a entrega das chaves, mesmo considerando o período de tolerância.

A taxa de evolução de obra, também chamada de "juros de obra", é cobrada em financiamentos associados à compra de imóveis na planta, quando a instituição financeira também financia a construção.

Contudo, essa cobrança torna-se ilegal caso o consumidor continue pagando a taxa após o prazo estabelecido no contrato para a entrega das chaves. Isso significa que, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, a taxa não pode mais ser cobrada. Além disso, a ilegalidade ocorre se o consumidor não for devidamente informado sobre essa taxa no momento da compra. O Código de Defesa do Consumidor determina que, antes de qualquer negócio, todas as informações, incluindo cobranças adicionais, devem ser fornecidas ao consumidor.

Diversos processos têm sido movidos contra construtoras, incorporadoras e instituições financeiras que participam do programa "Minha Casa Minha Vida", como a Caixa Econômica Federal, questionando a legalidade dos chamados "juros de obra". Geralmente, os mutuários solicitam o reembolso em dobro dos valores pagos durante o período de construção, antes da entrega das chaves. Nesse contexto, é importante destacar como funciona esse modelo de negócio no programa "Minha Casa Minha Vida", especialmente com a Caixa Econômica Federal como agente financeiro.

Nesse modelo, a Caixa é responsável pelo aporte financeiro necessário desde o início das obras, sem que as construtoras precisem acessar crédito imobiliário. As construtoras recebem um valor fechado conforme o progresso das obras, avaliado mensalmente. Durante esse período, antes da entrega das chaves, os mutuários pagam apenas os encargos contratuais à Caixa, sem abatimento no valor principal do imóvel.

A taxa de evolução de obra deve ser detalhada no contrato de compra e venda do imóvel, conforme as normas do Código de Defesa do Consumidor. No entanto, essa cobrança é repassada aos compradores, às vezes de forma dissimulada. Os juros relacionados à taxa devem seguir o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), e qualquer correção considerada abusiva pode ser contestada judicialmente, permitindo ao consumidor exigir a devolução em dobro do valor pago, com juros e correção.

Se houver atraso na entrega das chaves, a cobrança da taxa deve ser imediatamente suspensa. O pagamento desses encargos além do prazo estipulado deve ser responsabilidade da construtora. Caso contrário, o consumidor pode entrar com uma ação judicial, fundamentada no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil, para buscar reparação.

No modelo de crédito associativo, o consumidor continua pagando a taxa de evolução de obra até a conclusão da obra e averbação do Habite-se, sem poder amortizar o saldo devedor. Esse formato não é vantajoso para o comprador de imóvel.

A 6ª Turma do TRF1 reformou decisão judicial anterior, reconhecendo que a Caixa Econômica Federal (CEF) realizou cobrança indevida de juros de obra após o prazo para conclusão da construção, conforme contrato firmado. Ficou estabelecido que os encargos de construção só poderiam ser cobrados até o fim do prazo previsto no contrato. Além disso, após o término desse período, deveria iniciar a amortização dos valores. A restituição dos valores pagos após o prazo é válida, mas não em dobro, já que não ficou demonstrada má-fé por parte da credora, segundo decisão do STJ.

Esse caso ilustra como o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência vigente garantem que a cobrança desses encargos só é legal até o prazo estabelecido no contrato, mesmo em casos de atraso na entrega do imóvel.

Essas questões - encargos devidos e não abatimento do principal no período de obras - devem estar claras no contrato de financiamento com pacto de alienação fiduciária, até para que, de acordo com as previsões protecionistas dos consumidores, não seja alegada nenhuma nulidade ou ausência de informação que possa gerar direito a indenização aos mutuários. Após a fase de construção, então, passam os mutuários a realizar o pagamento à Caixa Econômica Federal das parcelas mensais, devidamente ajustadas nos termos do contrato, pelo período que tiverem negociado no momento da assinatura do mesmo. Ou seja, inicia-se, após a entrega das chaves, o período de pagamento do principal, assim considerado o valor que efetivamente é objeto do contrato de mútuo bancário. Este modelo de negócio vem sendo largamente utilizado em todo o território nacional, sem representar nenhuma abusividade ou ilegalidade em detrimento dos consumidores, posto que, pelo seu caráter social, não são cobradas taxas extras ao contrato (como se alega em muitas dessas ações judiciais), mas unicamente a remuneração do crédito disponibilizado pelo agente financeiro ao beneficiário do programa. Os encargos previstos no contrato para o período de construção representam pura e simples remuneração de capital, visto que, como a obra já vem sendo paga pelo agente financeiro mesmo antes do período de amortização do principal, é perfeitamente plausível que à época em que isso passe a acontecer - após a entrega dos imóveis - o capital inicialmente disponibilizado pela Caixa Econômica Federal, por exemplo, coincida com o real valor pago pelos adquirentes. Esses contratos, ao preverem essa separação dos momentos de obra e forma de cobrança, cumprem fielmente o dever de informação ao consumidor, tendo em vista esclarecer de maneira suficientemente objetiva a incidência e forma de cobrança de remuneração do capital, calculado sobre o saldo devedor, especialmente durante o período de obras.

A taxa de evolução de obra é uma tarifa paga pelo adquirente durante o período de construção do imóvel. No entanto, torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo no contrato para a entrega das chaves. Além disso, a correção de juros sobre seu valor é considerada abusiva. Segundo a AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), quando alguma dessas alternativas ocorre, o proprietário prejudicado pode exigir judicialmente a devolução do dinheiro em dobro, com juros e correção.

A devolução do valor abusivo deve acontecer de uma só vez, em até 15 dias, e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo, incide acréscimo de 10% de multa e, se não for pago, podem ser penhorados os bens da construtora.

João Neto

Advogado

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FONTES:

aasp.org.br

jusbrasil.com.br

migalhas.com.br

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ltsa.com.br

economia.uol.com.br