PROBLEMA: Defeitos na construção que resultam em danos ou imperfeições no imóvel.

 

SOLUÇÃO: Compensação financeira destinada a obrigar a construtora a ressarcir o valor gasto com os reparos realizados no imóvel.

🏠 Direitos do consumidor na entrega de imóveis e garantias na construção civil

Ao receber um imóvel novo, é comum que a empolgação do momento faça o comprador esquecer que possui direitos importantes. Um deles é a garantia obrigatória prevista pela legislação brasileira, que obriga as construtoras a arcar com reparos necessários na obra, como problemas de impermeabilização, encanamento, instalação de pisos e outros itens executados por elas.

A responsabilidade da incorporadora não se limita à segurança e estabilidade estrutural do imóvel — ela também responde por vícios e defeitos de execução decorrentes de má qualidade. É justamente esse tipo de falha que costuma gerar disputas judiciais entre compradores e construtoras.

🧾 Relação de consumo e aplicação do CDC

A relação entre comprador e construtora é classificada como de consumo, segundo o Código de Defesa do Consumidor (artigos 2º e 3º), pois o adquirente geralmente é o usuário final do imóvel, enquanto a construtora é uma empresa especializada em construir e comercializar imóveis.

🔍 O que são vícios na construção?

Vícios são defeitos que comprometem o funcionamento ou a finalidade de um produto ou serviço. No caso dos imóveis, tratam-se de problemas que geram transtornos e custos inesperados ao comprador. Eles podem ser:

• Vícios aparentes: visíveis logo na entrega, como rachaduras ou canos mal instalados, perceptíveis até mesmo por quem não tem conhecimento técnico.
• Vícios ocultos: surgem com o tempo, como infiltrações, desníveis, rachaduras por lençóis freáticos, entre outros. São mais difíceis de identificar, muitas vezes exigindo avaliação técnica.

⚖️ Responsabilidade da construtora

A responsabilidade da construtora é objetiva e vinculada à entrega do imóvel conforme padrões técnicos. A legislação já reconhecia esse direito desde o antigo Código Civil de 1916, que estipulava 20 anos de garantia. Com o Código de 2002, a regra mudou:

• Art. 618, CC: o construtor responde por defeitos estruturais por até 5 anos.
• Prazo para ajuizar a ação: 180 dias após identificar o defeito.
• Art. 205, CC: prazo geral de prescrição de 10 anos (quando outro prazo não for definido).

Além disso, a Súmula 194 do STJ reconhece que ações por defeitos na obra podem ser propostas em até 20 anos, em determinados casos.

📌 Vícios ocultos e direitos do consumidor

Quando o defeito é descoberto depois da entrega:

• O consumidor tem 90 dias (a partir da identificação do problema) para formalizar a reclamação junto à construtora.
• A empresa também deve responder formalmente. Se não o fizer, pode ser responsabilizada judicialmente.

A legislação, especialmente o CDC, não impõe um limite fixo para o surgimento dos vícios ocultos — a reclamação pode ocorrer dentro da vida útil razoável do imóvel. Por isso, infiltrações ou rachaduras que apareçam até mesmo anos depois ainda podem ser questionadas judicialmente.

🔧 Ações cabíveis

• Obrigação de fazer: exige que a construtora realize o reparo.
• Ação indenizatória: quando há prejuízos materiais ou morais.
• Ação redibitória: permite a devolução do imóvel e o reembolso integral do valor pago, em casos graves.

📝 Dicas para consumidor e construtora

• O termo de vistoria deve registrar todos os vícios aparentes, com assinatura e data.
• Reclamações de vícios ocultos devem ser feitas por escrito e dentro do prazo legal para garantir os direitos do adquirente.

João Neto

Advogado

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FONTES:

jusbrasil.com.br

jus.com.br

fibersals.com.br

feldmann.adv.br