PROBLEMA: O comprador interessado na aquisição de um imóvel tem a obrigação de arcar com o pagamento da Taxa SATI conforme estipulado no contrato de compra e venda.

 

SOLUÇÃO: A cobrança da Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliário) é considerada excessiva e pode ser contestada, possibilitando a restituição do valor pago.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a cobrança da taxa de assessoria técnico-jurídico-imobiliária, conhecida como taxa Sati, na compra de imóveis é ilegal. Por outro lado, no mesmo julgamento, o tribunal considerou válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que esteja claramente especificada no contrato de aquisição do imóvel. Essa decisão deve ser aplicada em todos os tribunais do país, incluindo os de pequenas causas.

A taxa Sati era frequentemente cobrada pelas incorporadoras na venda de imóveis ainda na planta, correspondendo a cerca de 0,8% do valor total do imóvel. Sua finalidade era cobrir custos relacionados à assessoria e aos serviços de despachante necessários para a obtenção da documentação do imóvel.

Nos últimos anos, o crescimento do número de lançamentos de imóveis levou ao aumento de cobranças indevidas embutidas nos contratos de compra e venda. Muitos compradores de imóveis na planta foram surpreendidos com a exigência da chamada Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária), que corresponde a aproximadamente 0,8% do valor do imóvel e supostamente cobre serviços de assessoria jurídica durante a assinatura do contrato de financiamento.

O aquecimento do mercado imobiliário também trouxe uma onda de reclamações por parte dos consumidores e uma grande quantidade de ações judiciais em todo o país, especialmente relacionadas ao repasse da comissão de corretagem e à polêmica taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária, conhecida como taxa Sati.

Anteriormente, a maioria dos tribunais tendia a favorecer os consumidores, considerando abusiva a cobrança da taxa Sati e o repasse da comissão de corretagem. Isso porque essas despesas eram impostas de forma unilateral e oculta, beneficiando apenas os vendedores, sem dar aos compradores margem para escolha. Além disso, os consumidores frequentemente se viam obrigados a contratar esses serviços para concluir a aquisição do imóvel.

No entanto, um novo precedente mudou parte desse entendimento, reconhecendo como válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o valor total do imóvel e o custo da comissão sejam informados previamente e de forma clara. Nesses casos, cabe ao consumidor demonstrar que não foi devidamente informado sobre essa cobrança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que essa prática não configura venda casada, mas sim a terceirização da comercialização para corretores, uma atividade legítima e que deve ser remunerada.

Por outro lado, a taxa Sati foi oficialmente considerada abusiva, pois faz parte do próprio modelo de contratação, e o consumidor tem o direito de escolher livremente um profissional para auxiliá-lo na análise contratual. Esse reconhecimento foi especialmente relevante, dado que contratos desse tipo são, em sua maioria, contratos de adesão, nos quais os compradores têm pouca influência sobre os seus termos.

Quanto ao prazo para contestação, o STJ determinou que as ações reparatórias devem seguir o prazo de prescrição de três anos conforme o Código Civil, ignorando o período de cinco anos previsto no Código de Defesa do Consumidor e outras interpretações que defendiam um prazo de até dez anos. Apesar da decisão que confirmou a ilegalidade da taxa Sati, o julgamento foi considerado prejudicial aos consumidores e gerou críticas, já que contrariou a jurisprudência dominante até então. Além disso, como se trata de uma decisão vinculante, ela servirá de base para o julgamento de milhares de recursos que estavam aguardando definição nos tribunais do país.

A cobrança da comissão de corretagem é uma prática comercial legítima, mas sua responsabilidade deve recair sobre quem contrata o serviço. Se o vendedor é quem contrata o corretor para facilitar a venda, ele deve arcar com esse custo. Quando o consumidor visita um ponto de venda de imóveis na planta por conta própria, sem qualquer mediação direta de um corretor e sem possibilidade de escolher quem irá atendê-lo, torna-se questionável a atribuição desse custo ao comprador. Nesse sentido, o mesmo princípio que levou à declaração da ilegalidade da taxa Sati poderia ser aplicado para afastar a obrigação do consumidor de pagar pela corretagem.

Além de declarar a cobrança da taxa Sati como ilegal, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) também determinou que a responsabilidade pelo ressarcimento ao consumidor cabe à incorporadora, que atuava como promitente-vendedora. Isso porque a assessoria técnico-imobiliária era um serviço inerente à formalização do contrato e não deveria ser cobrado, visto que a obrigação de fornecer informações claras sobre a aquisição recai sobre o vendedor.

Quanto à comissão de corretagem, o STJ adotou um posicionamento divergente da jurisprudência anterior, considerando válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar esse custo. Já em relação à taxa Sati, a Corte manteve o entendimento de sua ilegalidade e abusividade. Na prática, as construtoras se ajustam a esse novo julgamento e estruturam suas operações de maneira que os consumidores tenham poucas alternativas — muitas vezes, o preço do imóvel já inclui a taxa de corretagem, fazendo com que o comprador a aceite sem perceber, descobrindo sua existência apenas no momento da assinatura do contrato ou do pagamento.

No caso da taxa Sati, seu valor geralmente representa uma pequena fração do custo total do imóvel, e os desafios para conseguir o reembolso podem desestimular o consumidor a buscar reparação judicial. Assim, é essencial que aqueles que se sentirem prejudicados busquem orientação de um profissional de confiança, seja por meio de soluções consensuais ou ações judiciais, garantindo que seus direitos sejam plenamente respeitados.

João Neto

Advogado

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FONTES:

ibijus.com

jus.com.br

jusbrasil.com.br

conjur.com.br

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epocanegocios.globo.com