PROBLEMA: Documento formal que estabelece o empréstimo de bens móveis ou imóveis, onde há um conflito gerado pela recusa da pessoa em devolver o bem emprestado
SOLUÇÃO: O dono do imóvel possui o direito de estabelecer valores para cobrança de aluguéis.
A juíza Vera Regina Bedin, da 1ª
Vara Cível de Itajaí, decidiu pela rescisão de um contrato firmado em 2000
entre uma imobiliária e um cliente, devido ao não cumprimento das obrigações
pelo comprador. A decisão também determina que o atual ocupante do imóvel
desocupe o local em até 90 dias, sob pena de remoção forçada com o apoio da
polícia. Além disso, o ocupante deverá pagar aluguel referente ao período de
permanência no imóvel, contado a partir da notificação recebida em novembro de
2011 até a saída efetiva. Por outro lado, a imobiliária terá de compensá-lo
pelas melhorias feitas no terreno, sendo estabelecido que ele não poderá reter
ou retirar as benfeitorias realizadas. Os valores relativos ao aluguel e às
melhorias serão determinados em fase de liquidação de sentença, com
possibilidade de compensação entre as partes.
O comprador não quitou as
parcelas do contrato desde o final de 2000 e afirmou ter devolvido o imóvel à
autora em meados de 2001, ao mudar de residência. No entanto, a juíza não
encontrou evidências dessa devolução, destacando que, caso tivesse ocorrido,
não haveria razão para a demandante mover a ação, já que o imóvel teria sido
formalmente vendido a outra pessoa. A defesa do comprador não apresentou
qualquer documentação que comprovasse suas alegações.
Com base nas informações do
processo, a juíza concluiu que o comprador não pagou as parcelas acordadas,
transferiu o imóvel a outro indivíduo sem a intermediação do legítimo
proprietário e sem saldar sua dívida. O atual ocupante alegou usucapião,
argumentando estar no imóvel desde 2003, mas essa alegação foi rejeitada, pois
o uso do imóvel foi autorizado pelo proprietário, o que impede a caracterização
de posse para fins de usucapião.
No Brasil, a locação pode ser
classificada em dois grupos principais: a locação de bens e a locação de
imóveis. Cada um desses grupos ainda pode ser dividido em subcategorias. A
locação de bens inclui coisas móveis e contratos de aluguel relacionados a imóveis
de pessoa jurídica pública, além de locações temporárias em estacionamentos,
estadias em hotéis ou pousadas, espaços publicitários e arrendamentos
mercantis, todos previstos no Código Civil como parte da categoria de locação
de bens. Já a locação de imóveis, regulamentada pela Lei do Inquilinato,
abrange tanto imóveis residenciais quanto comerciais, voltados para atividades
comerciais.
Este estudo irá tratar da locação
de imóveis residenciais, que sofreu alterações com a promulgação da Lei nº
12.112, de 9 de dezembro de 2009. Em um primeiro momento, pode-se afirmar que a
mudança é relativa, e seu impacto só poderá ser avaliado com o passar do tempo.
A principal novidade trazida pela lei é a possibilidade de o fiador se liberar
da fiança a qualquer momento após a formalização do contrato de aluguel.
Se o comodatário não conseguir
devolver os bens emprestados e estiver em mora, o proprietário dos objetos tem
o direito de cobrar aluguel. Essa cobrança é permitida mesmo que já exista
condenação por perdas e danos, já que o valor tem natureza de obrigação
acessória e não depende de previsão no contrato. Com base nesse entendimento, a
3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu o pedido de cobrança de
aluguel pelo descumprimento de um contrato de comodato referente a 204 botijões
de gás.
Os botijões foram emprestados
para que uma empresa comprasse GLP de uma fornecedora de gás, mas, com o tempo,
as aquisições deixaram de ser realizadas com regularidade. A fornecedora
notificou a empresa extrajudicialmente para que devolvesse os botijões, mas a
solicitação não foi atendida. Diante disso, a autora ingressou judicialmente
pedindo a devolução dos vasilhames e, caso isso fosse inviável, uma indenização
por perdas e danos, além do aluguel pelo período discutido na ação.
Em primeira instância, o pedido
de pagamento de aluguéis foi negado, mas o Tribunal de Justiça do Rio Grande do
Sul reformou a decisão ao entender que, diante da impossibilidade de devolução,
não seria possível cobrar pelo uso dos bens enquanto estavam emprestados, sendo
cabível apenas a indenização por perdas e danos.
No entanto, no STJ, a ministra
relatora Nancy Andrighi ressaltou que o comodato é, por natureza, temporário e
exige a devolução do bem emprestado. Quando há prazo definido no comodato, o
fim desse período impõe ao comodatário a obrigação de restituir o bem, sob
risco de caracterização de esbulho possessório. Na ausência de prazo
estipulado, o período do comodato corresponde ao tempo necessário para o uso
concedido, podendo o comodante solicitar a devolução de forma judicial ou
extrajudicial.
Em caso de mora, explicou a
relatora, o comodatário fica sujeito a uma dupla penalidade, conforme o artigo
582 do Código Civil. A transformação da obrigação principal – a devolução do
bem emprestado – em perdas e danos, devido à impossibilidade de cumprimento,
não extingue a obrigação secundária de pagar o aluguel estabelecido pelo
comodante. Assim, o aluguel é devido pelo período entre a constituição da mora
e o cumprimento efetivo da obrigação principal.
João Neto
Advogado
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FONTES:
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