PROBLEMA: A construtora não cumpriu o prazo de entrega da construção.

 

SOLUÇÃO: O consumidor possui o direito de receber o valor das parcelas já pagas de volta.

Adquirir um imóvel na planta continua sendo uma das formas mais populares e econômicas de conquistar a casa própria no Brasil. No entanto, nos últimos anos, o número de casos de atraso na entrega dos imóveis aumentou significativamente, frustrando os sonhos e causando prejuízos a muitos. Um projeto de lei busca aumentar as punições às construtoras que não cumprem os prazos estabelecidos. De acordo com esse projeto, caso haja atraso na entrega das chaves, as incorporadoras terão que pagar ao comprador uma multa de 10% do valor contratual do imóvel, mais 1% para cada mês de atraso. Enquanto essa lei não é aprovada, o Código de Defesa do Consumidor já prevê medidas de proteção ao comprador caso o atraso supere os 180 dias, que é o prazo estipulado na maioria dos contratos.

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, nos contratos de adesão, as cláusulas sejam estipuladas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa modificá-las substancialmente. Isso se aplica aos contratos de compra e venda de imóveis com construtoras, o que pode ser problemático para o consumidor que não conhece bem seus direitos e, consequentemente, não consegue identificar possíveis abusos. Problemas contratuais e com o produto têm levado a um aumento das ações judiciais contra construtoras. Veja a jurisprudência do STJ sobre esse assunto.

Esses empreendimentos, geralmente liderados por grandes construtoras, são considerados uma opção para obter a casa própria, mas muitas vezes se destacam pelos atrasos na entrega e cobranças indevidas. Consumidores têm buscado justiça para obter compensações por danos materiais e morais decorrentes desses atrasos. Contudo, quais são os limites e critérios para essa responsabilização? Quando a construtora é responsabilizada? É permitido cobrar taxa de condomínio antes da entrega das chaves? Essas são algumas das dúvidas comuns. A jurisprudência consolidada determina que as incorporadoras são obrigadas a indenizar os consumidores pelos atrasos, com base no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. A multa geralmente aplicada é de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, calculada com base no aluguel que o proprietário deixaria de receber ou nos gastos com aluguel que o consumidor teve durante o atraso.

Algumas pessoas desconhecem que existe um documento chamado memorial de incorporação, que descreve todas as características do imóvel, como marca, tipo e modelo do piso e a cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel, permitindo ao interessado conferir todos os itens antes de realizar a compra. Vale ressaltar que a publicidade feita pelas construtoras faz parte do contrato.

É importante esclarecer que alegações de imprevistos, como chuvas e greves, não isentam as empresas de cumprir os prazos, pois esses fatores devem ser previstos previamente, não sendo considerados casos fortuitos ou de força maior. O risco do empreendimento é do construtor, e não do consumidor. As construtoras costumam prever cláusulas de tolerância em seus contratos, geralmente de 6 meses, para contornar seu próprio inadimplemento. Essa cláusula, questionada por ser possivelmente abusiva, não respeita o princípio da igualdade conforme o artigo 6º do CDC, já que o consumidor não dispõe dessa tolerância em caso de inadimplência. Apesar disso, o Tribunal de Justiça de São Paulo, entre outros, já validou essa cláusula, permitindo o período de carência quando previsto contratualmente.

Quanto às taxas de condomínio, o STJ decidiu que é ilegal cobrá-las antes da entrega das chaves, momento em que o comprador assume a posse do imóvel. Até então, a responsabilidade pelo pagamento é da construtora, caso a assembleia de instalação do condomínio tenha ocorrido. Sobre indenização por danos morais, a jurisprudência indica que, em geral, não é devida pelo simples atraso na obra. Cada caso deve ser analisado individualmente, pois possui suas particularidades. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade da construtora é objetiva, não havendo necessidade de provar culpa. O consumidor que se sentir prejudicado deve buscar a justiça para garantir seus direitos com o auxílio de um profissional.

Normalmente, há previsão de multas pela demora no cumprimento do contrato sem justificativa. Essa multa pode ser aplicada exigindo a conclusão da obra sem o pagamento integral do valor combinado, deduzindo-se o percentual da multa, que pode ser de 10% do valor total.

A MRV Engenharia foi condenada a pagar R$ 10 mil por danos morais pelo atraso na entrega de um apartamento. A decisão foi tomada pelo juiz Epitácio Quezado Cruz Junior, da 31ª Vara Cível de Fortaleza. Ele também anulou uma cláusula do contrato de compra e venda por considerá-la abusiva. Em 5 de abril de 2011, foi firmado um contrato para a compra de um apartamento no Condomínio Premium Club, no valor de aproximadamente R$ 103 mil, com entrega prevista para maio de 2013. Contudo, o imóvel só foi entregue em março de 2015. A cliente acionou a Justiça, pedindo indenização por danos morais. A construtora alegou que a greve dos trabalhadores da construção civil justificava a prorrogação do prazo, mas o juiz não aceitou essa argumentação.

Em outra decisão, a juíza Soraya Hassan Baz Láuar, da 1ª Vara Cível de Belo Horizonte, condenou a construtora Habitar a pagar R$ 15 mil por danos morais a um cliente pelo atraso na entrega de um imóvel. O cliente havia assinado um contrato para comprar um apartamento de R$ 190 mil no bairro Buritis, com entrega prevista para 30 de janeiro de 2011, prorrogável por 120 dias úteis. No entanto, meses após o prazo, a construção ainda não estava concluída. A Habitar alegou que o atraso se devia a chuvas prolongadas no final de 2010 e início de 2011 e defendeu a legalidade das cláusulas contratuais. A juíza, contudo, não aceitou a justificativa das chuvas e concluiu que a empresa passava por um período de reformulação interna, o que atrasou as construções. Ela também determinou que a indenização deve incluir juros e correção monetária, visando compensar o sofrimento do comprador e desestimular práticas similares pela construtora.

Uma das reclamações mais comuns no Judiciário é o atraso na entrega de imóveis vendidos na planta. Diversos casos já foram analisados pelo STJ. Segundo dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. "Todos os contratos incluem uma cláusula de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel, que consideramos ilegal", afirmou Rodrigo Daniel dos Santos. Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que um atraso de três anos na entrega de um imóvel comprado na planta não constitui dano moral. "A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para compensar os prejuízos. Não cabe falar em indenização por dano moral neste caso", afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881. O contrato de compra e venda com a construtora, relativo a um imóvel no Rio de Janeiro, foi firmado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente pagou mais de R$ 114 mil em parcelas enquanto aguardava a entrega, que não ocorreu. Por isso, ela entrou com uma ação judicial pedindo rescisão contratual, devolução integral das parcelas pagas e indenização por danos morais e materiais. O juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, tanto para a rescisão quanto para a devolução das parcelas e indenização por danos morais, fixada em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro modificou a sentença apenas para excluir a condenação por lucros cessantes.

João Neto

Advogado

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FONTES:

migalhas.com.br

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