PROBLEMA: Rescisão de contrato de financiamento imobiliário. Fornecedora se nega a devolver o dinheiro ao cliente.

 

SOLUÇÃO: Há um entendimento prevalente nos Tribunais brasileiros de que deve haver a devolução de um percentual ao consumidor que não teve culpa pelo distrato do contrato.

Financiamento é uma das opções que os brasileiros utilizam para adquirir um imóvel, carro ou outro bem de valor elevado, quando não é possível fazer o pagamento à vista. Esse tipo de operação pode ser vantajoso para o consumidor, mas exige cuidados para evitar o endividamento. O Procon alerta que o financiamento é uma operação em que uma instituição financeira disponibiliza recursos para a compra de um bem previamente acordado, não podendo ser usado para outros fins, como ocorre com o empréstimo. Pensando nisso, o órgão respondeu algumas das dúvidas mais comuns. Confira:

A taxa de abertura de cadastro é considerada abusiva, pois a pesquisa para concessão de crédito é parte do desenvolvimento da atividade do fornecedor e não constitui serviço ao consumidor. O consumidor não é obrigado a adquirir outros produtos da instituição financeira para realizar o financiamento. Essa prática, chamada de "venda casada", é proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Quem antecipa parcelas do financiamento tem direito a desconto, conforme assegurado pelo CDC, que prevê a redução proporcional dos juros e demais acréscimos. A antecipação de parcelas com desconto é um direito garantido por lei, e qualquer cobrança de taxa para antecipar parcelas é indevida e abusiva.

O consumidor pode transferir o financiamento para outra pessoa, mas é necessário contactar a instituição financeira para verificar as condições e documentação exigidas para a transferência. É essencial que o consumidor não venda um bem financiado sem realizar todos os procedimentos para transferir a dívida e a titularidade do bem.

A cobrança de taxa de boleto bancário é proibida. O Procon considera essa prática abusiva, conforme os artigos 39, inciso V, e 51, inciso IV e parágrafo 1º do CDC. Além disso, a cobrança é vedada pelo Banco Central do Brasil (Resolução 3.919) e, em São Paulo, pela Lei Estadual 14.663/11.

O consumidor pode alterar a data de vencimento do financiamento, mas a instituição não é obrigada a fazer a alteração e pode cobrar uma taxa para isso. Portanto, é importante negociar cuidadosamente a data de pagamento das parcelas antes de assinar o contrato. Quem se arrepender de um financiamento pode cancelar o contrato, mas deve verificar as condições para o cancelamento, pois pode haver multas por rescisão. Contratações feitas fora do estabelecimento comercial (internet e telefone, por exemplo) garantem ao consumidor o direito de desistir da contratação, sem custo, em até sete dias.

"A compra de um imóvel na planta ou em construção tem atraído muitos brasileiros, principalmente por conta do preço mais acessível e da possibilidade de parcelamento do sinal e das primeiras prestações, além do potencial de valorização do imóvel. Contudo, atrasos na entrega do imóvel, falta de orientação na assinatura do contrato e mudanças financeiras do comprador podem levar à rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

Normalmente, a aquisição de imóveis na planta é feita através de contratos de pagamento parcelado, caracterizados juridicamente como contratos de promessa de compra e venda, onde o vendedor se compromete a vender o imóvel e o comprador a comprá-lo. A compra e venda só se concretiza após o pagamento de todas as prestações. No entanto, devido a circunstâncias como arrependimento ou mudanças financeiras, o comprador pode desistir de concluir o contrato. Nesses casos, como os contratos são irretratáveis e irrevogáveis, é necessário o consentimento de ambas as partes para desfazer o negócio. O instrumento utilizado para isso é o distrato de promessa de compra e venda, que implica na rescisão do contrato por acordo mútuo, podendo ser motivada até pelo credor. Em qualquer caso, o comprador tem direito à restituição dos valores pagos, com deduções referentes a despesas administrativas, publicitárias, corretagem e aluguel, caso o imóvel tenha sido ocupado.

Muitas vezes, as partes não chegam a um consenso sobre a restituição dos valores pagos, o que aumenta as demandas judiciais. O TJ/SP, por exemplo, estabeleceu os seguintes entendimentos:

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com despesas administrativas e de propaganda feitas pelo compromissário vendedor, além do valor arbitrado pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando ao parcelamento previsto para a aquisição.

Foi firmado pela jurisprudência que é abusiva a cláusula que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador. A discussão gira em torno do percentual adequado para retenção, variando entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias. Em julgamento recente, o STJ ratificou esse entendimento, considerando razoável a retenção de 15% das prestações pagas, suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos da rescisão contratual. A jurisprudência consolidou que o comprador tem direito de pleitear a rescisão contratual sem que isso autorize a retenção integral dos valores pagos, sendo necessária a compensação justa pelos prejuízos do vendedor.

O STJ tem entendido que a retenção entre 10% e 25% é razoável para cobrir despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso. Assim, ao rescindir o contrato por desistência ou inadimplência do comprador, ele tem direito de reaver as quantias pagas, sendo admitida a compensação com os prejuízos do vendedor, não se admitindo a perda total das prestações pagas, considerando nula qualquer cláusula contratual nesse sentido. A retenção deve ser avaliada individualmente, podendo variar conforme o uso do imóvel. Para evitar disputas judiciais, é aconselhável que o contrato estabeleça um percentual razoável de retenção e que a vendedora comprove os prejuízos sofridos.

Os tribunais já se pronunciaram sobre essa prática, estabelecendo que, em caso de desistência por culpa do comprador, a retenção será, em média, de 25%. Se a culpa for do vendedor, a devolução será de 100% do valor pago, que deverá ser devolvido em uma única parcela. No entanto, o consumidor muitas vezes não consegue superar cláusulas abusivas impostas pelas incorporadoras e fica refém de contratos complexos e extorsivos. Apenas pela via judicial é possível anular essas cláusulas e recuperar o dinheiro investido. Para ter sucesso, é preciso observar, além das peculiaridades de cada contrato, diversos fatores externos que podem afetar o valor a ser devolvido pela construtora em caso de distrato. É essencial analisar: descumprimento contratual por parte do comprador (atraso de parcelas, por exemplo), descumprimento contratual por parte do vendedor (atraso na entrega, por exemplo), se o comprador foi constituído em mora, se o distrato foi solicitado com antecedência, se houve fato superveniente impeditivo de continuidade, se houve entrega das chaves, entre outros fatores.

Se deseja desistir de um financiamento imobiliário, a fim de evitar prejuízos causados pela usura de grupos econômicos, é recomendável procurar um profissional para analisar sua situação e tomar medidas emergenciais. É preferível buscar orientação antes de se tornar inadimplente. Apenas com intervenção adequada será possível afastar abusos.

Desde meados de 2015, devido à crise econômica, queda na renda do trabalhador, alta da inflação, restrição de créditos, aumento da taxa de juros e risco de desemprego, muitas pessoas que compraram imóveis na planta estão enfrentando dificuldades para quitar as parcelas ou o saldo devedor no momento da entrega das chaves, o que justifica o aumento dos cancelamentos de contratos. O mutuário arca com o maior prejuízo ao cancelar o contrato, pois já pagou uma parte significativa do valor do imóvel durante a construção e não receberá a devolução integral, ou pode não conseguir comprar um imóvel semelhante pelo mesmo valor.

Para evitar o distrato, é fundamental planejar-se bem antes de comprar o imóvel na planta. Faça uma simulação de financiamento, avalie as condições de financiamento de cada banco, compare e verifique qual é a opção mais adequada ao seu perfil. Lembre-se que sua situação financeira no momento da compra pode mudar até o término da obra, dificultando a aprovação do crédito. É importante também simular a variação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC) nos últimos três anos para verificar sua capacidade de pagamento das parcelas durante a construção e ao término da obra.

O número de consumidores desistindo da compra de imóveis, especialmente lotes, está aumentando. Em janeiro de 2016, o Procon Goiás realizou 315 cálculos de devolução de valores, um aumento de 293% em relação ao mesmo mês do ano anterior, quando foram realizados 80 cálculos. Na prática, contratos de compra e venda de lotes geralmente estabelecem reajustes das parcelas pelo índice IGPM e juros de 1% ao mês. Em um contrato de R$ 50.000,00, adquirido há três anos, a parcela inicial de R$ 833,33 estaria atualmente em R$ 1.403,86, um aumento de 68,46%, restando ainda 24 parcelas para a quitação.

Para evitar prejuízos, o Procon Goiás esclarece os direitos do consumidor no distrato: Mesmo inadimplente, é possível pedir o distrato por escrito. Se o distrato for por culpa do consumidor, ele não perderá todo o dinheiro investido. A construtora deve devolver no mínimo 75% do valor pago, considerando a multa contratual e despesas administrativas, não ultrapassando 25%. Se a empresa insistir em reter um percentual maior, não assine nenhum acordo. Se a culpa for da construtora, a devolução deve ser de 100%, com atualização monetária. Se o distrato for negado ou a construtora insistir em reter mais de 25%, o consumidor deve recorrer aos órgãos de defesa do consumidor ou ajuizar ação na justiça.

No caso de imóveis usados, é possível desistir da compra em algumas situações: Se for constatado defeito após a vistoria (vício oculto), o comprador tem um ano para desistir, conforme o Código Civil. Se houve intermediação de uma imobiliária, o prazo é de cinco anos, conforme o CDC. Se o imóvel não foi financiado, basta acionar o vendedor e averiguar se ele devolverá o valor pago corrigido. Se o imóvel foi financiado, a dívida com o banco continua. Questões complexas podem necessitar de intervenção judicial, mas, em problemas menores, é possível pedir um abatimento proporcional do preço do imóvel.

João Neto

Advogado

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FONTES:

jusbrasil.com.br

migalhas.com.br

infomoney.com.br

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oglobo.globo.com

procon.go.gov.br

investimentosenoticias.com.br