Problema: A sublocação do imóvel não é permitida pelo locatário.

 

Solução: Notificar extrajudicialmente o locatário, solicitando sua concordância com a sublocação, adicionando essa cláusula ao contrato.

A sublocação de imóveis não era vista com bons olhos pelo mercado imobiliário, especialmente pelos locadores, devido ao receio de perder o controle sobre o imóvel ou causar confusão na locação. Muitos locatários também temiam não poder usufruir plenamente de sua posse direta, caso precisassem transferir a locação para resolver um problema temporário.

A sublocação é um tema que gera dúvidas entre proprietários e locatários. Com o consentimento expresso, a prática não é ilegal, mas deve seguir as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991). Para que um locatário possa sublocar um quarto em um imóvel residencial ou uma área de um espaço comercial, é necessário ter uma cláusula contratual ou autorização por escrito do locador.

Muitos comerciantes e franqueadores acreditam que a sublocação pode resolver seus problemas, especialmente na preservação do ponto comercial. É importante destacar que a sublocação sempre dependerá da anuência expressa do locador e, uma vez autorizada, seguirá as mesmas diretrizes da locação. Com a concordância, o locatário passa a ser chamado de sublocador. Além disso, algumas regras devem ser seguidas conforme a Lei do Inquilinato.

Adicionalmente, o valor da sublocação não pode exceder o do aluguel. No caso de uma habitação coletiva com vários quartos sublocados, a lei estabelece que o total dos aluguéis não pode ser superior ao dobro do valor estipulado pelo proprietário.

O descumprimento das cláusulas contratuais, como a sublocação não autorizada, pode levar à anulação do contrato de aluguel e à aplicação de multas rescisórias. O proprietário também pode entrar com uma ação de despejo contra o locatário e o sublocatário para recuperar a posse do imóvel.

Muitas vezes, porém, essa prática ocorre de forma clandestina, sem o conhecimento do proprietário. ‘É difícil provar que o imóvel foi sublocado sem consentimento. Se a pessoa paga o aluguel em dia, muitos fazem vista grossa’, comenta Kelsor Fernandes, presidente do Sindicato das Habitações da Bahia (Secovi-BA). Segundo Kelsor, 90% dos contratos firmados em imobiliárias proíbem a sublocação ou empréstimo de imóveis para evitar problemas adicionais.

A sublocação é um contrato acessório que segue as condições da locação principal. Se a locação for rescindida por qualquer motivo, a sublocação também será, garantindo ao sublocatário o direito de indenização contra o sublocador (artigo 15 da Lei do Inquilinato).

Embora reconheçam a existência de casos de descumprimento contratual, as imobiliárias afirmam que não é possível fiscalizar se todos os imóveis estão sendo ocupados pelos locatários originais.

Para evitar problemas, a principal recomendação é que o inquilino informe à imobiliária ou ao proprietário quantas pessoas irão morar no imóvel, seja no momento do contrato ou posteriormente. Assim, a situação de todos os moradores estará regularizada.

O artigo 21 da Lei do Inquilinato e seu parágrafo único estabelecem que o valor do aluguel da sublocação não pode exceder o da locação principal. O descumprimento dessa regra permite ao sublocatário reduzir o aluguel até os limites estabelecidos. A falta de conhecimento sobre essas regras tem causado sérios problemas para aqueles que sublocam seus imóveis.

João Neto

Advogado

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FONTES:

https://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/sublocacao-depende-de-autorizacao-expressa-3paj717jkzyhwd8dz2tjxypn2

https://blogs.odia.ig.com.br/justicaecidadania/2011/06/29/os-cuidados-com-a-sublocacao/

https://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=15499

https://chezzilaw.com/5516-2/

https://cerveiraadvogados.com.br/home/os-cuidados-com-a-sublocacao/