Problema: Ainda não recebi as chaves do meu imóvel, mas já começaram a me cobrar o condomínio.

 

SOLUÇÃO: Interromper o pagamento das parcelas e depositá-las em juízo, ou pagá-las e solicitar o reembolso em dobro do valor pago, devido à cobrança indevida.

Normalmente, os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta incluem uma cláusula que estabelece que, após a emissão do ‘habite-se’, todas as despesas do imóvel, como impostos, taxas e contribuições fiscais, são de responsabilidade do comprador, independentemente da entrega do imóvel. Na prática, a cobrança da taxa condominial só começa após a instalação do condomínio para todos os compradores. Os compradores de imóveis na planta só são obrigados a pagar a taxa de condomínio após receberem as chaves. Essa foi a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2009, em um caso onde a construtora e a administração do condomínio tentaram cobrar a taxa antes da entrega do apartamento. Embora essa decisão seja específica para o caso julgado, ela serve como referência para outros juízes e Procons sobre a cobrança de condomínio em imóveis recém-construídos. É comum no mercado imobiliário que a construtora transfira a responsabilidade pela taxa de condomínio para o comprador a partir da emissão do ‘habite-se’, documento emitido pelas prefeituras que atesta a legalidade do prédio ou casa. O problema é que a entrega do imóvel nem sempre ocorre imediatamente após a emissão do ‘habite-se’.

Não há uma norma específica no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor que determine quando começa a responsabilidade do comprador pelo pagamento do condomínio. No entanto, a maioria dos especialistas e decisões judiciais concordam que essa responsabilidade só se inicia com a posse efetiva do imóvel e o uso dos serviços condominiais. Com o crescimento da economia brasileira e o aumento da nova classe C, o mercado de imóveis novos no Brasil se expandiu significativamente. O comprador que aprovou a vistoria do imóvel e pagou o valor total com recursos próprios antes da entrega do empreendimento dificilmente será surpreendido pela cobrança da taxa de condomínio no mês seguinte à assembleia de instalação, pois provavelmente receberá as chaves em breve e terá a posse do imóvel. Por outro lado, o comprador que ainda não quitou o saldo devedor e pretende usar financiamento bancário ou consórcio pode se sentir indignado ao receber a cobrança do condomínio, argumentando que ainda não possui o imóvel. O simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor, ou uma cláusula contratual que determine isso, não definem a responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel. Desde o final de 2009, houve um aumento na venda, compra, locação e construção desses imóveis, que muitas vezes ainda não foram construídos, estando apenas com seus projetos prontos e autorizações dos órgãos competentes em andamento.

Diante desta nova possibilidade, muitas construtoras investiram altos valores na construção destes imóveis, contudo, muitas vezes, não respeitam os prazos pactuados com o comprador e ainda ultrapassam o prazo legal de 180 (cento e oitenta) dias após a promessa da entrega das chaves. Muitos compradores, antes mesmo de receber as chaves do imóvel, e serem devidamente imitidos na posse de seus imóveis, recebem em sua casa cobranças condominiais, pois, a construtora entende que o condomínio já foi instituído e que os valores já devem ser pagos pelos seus promissários compradores. Sendo assim, caso ocorra qualquer cobrança condominial antes do recebimento das chaves, o comprador não está obrigado a arcar com este valor, contudo, muitas construtoras cobram estas taxas dos promissários compradores e, estes, para que não fiquem inadimplentes, quitam este valor mesmo sem concordar com seu pagamento, deixando perecer seu direito, persistindo a abusividade das construtoras. Somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do condomínio. Nesse sentido entendeu o STJ. Antes disso, eventual despesa é de responsabilidade de quem tem a posse do imóvel, ou seja, da construtora. Portanto, é dela que o condomínio deve cobrar as taxas.

João Neto

Advogado

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FONTES:

https://www.infomoney.com.br/imoveis/noticia/3443603/direitos-que-compradores-imoveis-muitas-vezes-nao-sabem-que-tem

https://mercadanteadvocacia.com/artigo/pagamento-de-condominio-antes-da-entrega-do-imovel/

https://www.rodriguesdefranca.adv.br/2013/01/stj-ja-decidiu-cobranca-de-condominio.html

https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/2/inadimplencia/9764/e-certo-o-cobranca-da-taxa-condominial-antes-da-entrega-das-chaves

https://fredyokota.jusbrasil.com.br/artigos/119996164/responsabilidade-da-construtora-em-pagar-a-taxa-condominial-ate-que-o-consumidor-receba-as-chaves-do-imovel?ref=topic_feed

https://bassi-advogados.jusbrasil.com.br/noticias/3186233/cobranca-de-taxa-condominial-antes-da-entrega-das-chaves-e-ilegal