PROBLEMA: Ao mudar de emprego, fui obrigado a pagar uma multa no contrato de locação devido à rescisão antecipada.

 

SOLUÇÃO: Solicitar a isenção da multa com base na aplicação da Lei do Inquilinato.

De acordo com o parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato, quando ocorre a transferência do locatário para prestar serviços em outra cidade, ele fica dispensado do pagamento da multa prevista no contrato de locação, desde que comunique por escrito ao locador com 30 dias de antecedência. Essa regra da Lei do Inquilinato tem prioridade sobre as cláusulas contratuais, o que significa que, nesse cenário específico, não importa se existe uma cláusula que libera a multa após 12 meses de vigência do contrato. Quando o locador ou o locatário decide cancelar o contrato antes do término, normalmente é necessário pagar um valor previamente estabelecido no contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de forma antecipada, o pagamento é proporcional ao tempo restante do contrato, sem cobranças abusivas. Vou explicar mais detalhes sobre isso a seguir.

De acordo com a Lei 8245 (conhecida como Lei do Inquilinato) e o Código Civil, a multa por rescisão antecipada de contrato de locação pode ser reduzida com base na proporcionalidade e/ou equidade, a depender da análise do magistrado responsável pelo julgamento. Essa multa nunca é integral e deve sempre ser proporcional ao tempo restante no contrato de locação. A base para essa proporção já estava prevista no artigo 924 do Código Civil anterior (que foi revogado): ‘Quando a obrigação for cumprida parcialmente, o juiz pode reduzir proporcionalmente a penalidade estipulada para casos de atraso ou inadimplência.’ Além disso, é possível que locador e locatário acordem outras situações de isenção da multa no próprio contrato de locação. Em circunstâncias especiais, expressamente previstas no contrato, o locador pode autorizar que o locatário não seja obrigado a pagar a multa. Portanto, ao receberem a notificação, os proprietários devem analisá-la cuidadosamente para verificar a veracidade da declaração do empregador e se a transferência de local de trabalho realmente implica na necessidade de mudança de residência.

Se o proprietário tiver interesse em retomar o imóvel, ele deve informar o inquilino por meio de um documento que comprove essa intenção, como uma notificação ou carta registrada. De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, considerando os meses restantes até o término do contrato. Essa regra também é respaldada pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, presente no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do mesmo código. Na prática, a multa costuma ser estipulada em três meses de aluguel. Por exemplo, se tivermos um contrato de locação de 30 meses com essa multa convencional de 3 meses para quem descumprir o acordo, o cálculo será proporcional aos meses restantes. Além disso, é responsabilidade da imobiliária não apenas fornecer um termo de vistoria, mas também acompanhar, na medida do possível, a verificação do estado do imóvel. Esse termo funciona como um retrato descritivo do imóvel, seja no momento da locação ou no momento da rescisão do contrato.

João Neto

Advogado

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FONTES:

https://imobiliariasblog.blogspot.com.br/2008/11/transferncia-no-emprego-libera-multa.html

https://grazianoimoveis.blogspot.com.br/2014/03/aluguel-transferencia-de-emprego-libera.html

https://www.ingaia.com.br/rescisao-do-contrato-de-locacao-saiba-o-que-e-saber/

https://www.portoferreirahoje.com.br/noticia/2013/03/11/procon-sp-responde-tire-suas-duvidas-sobre-aluguel-de-imoveis/

https://www.imovelweb.com.br/noticias/rescisao-da-locacao-de-imovel-por-transferencia-de-local-de-trabalho/

https://www.direitocom.com/lei-8-24591-lei-do-inquilinato-comentada/titulo-i-da-locacao-do-artigo-01-ao-artigo-57/capitulo-i-disposicoes-gerais-do-artigo-01o-ao-45-titulo-i-da-locacao-do-artigo-01-ao-artigo-57-lei-8-24591-lei-do-inquilinato-comentada-3/artigo-04o

https://jus.com.br/duvidas/237500/lei-do-inquilinato-dispensa-de-multa-rescisoria