PROBLEMA: Estou com pagamentos atrasados e o condomínio não permite que eu use as áreas comuns do prédio.

 

SOLUÇÃO: Decisão judicial que obriga o condomínio a remover a proibição e a pagar indenização por danos morais.

O STJ publicou um resumo das decisões recentes sobre os limites na cobrança de dívidas de condomínio. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, os condomínios só podem utilizar meios financeiros para cobrar os débitos em atraso dos moradores. É comum ver casos em que a convenção ou o regimento interno de prédios residenciais estabelecem outros tipos de punição. Em um julgamento, um condomínio residencial proibiu uma moradora e seus familiares de frequentarem o clube do condomínio, com base no regimento interno. Para o STJ, isso não é permitido, independentemente de a área comum ser de uso essencial, social ou de lazer. O Superior Tribunal de Justiça entende que a punição não pode ter o objetivo de expor a condição de devedor do condômino.

O proprietário de um apartamento tem direito ao uso das áreas comuns do condomínio, pois possui uma unidade imobiliária. Essa unidade inclui uma ‘fração ideal’ de todas as áreas comuns, conforme o Direito Civil. Portanto, restringir o uso dessas áreas seria limitar o próprio direito de propriedade.Algumas áreas comuns, como o hall exclusivo do elevador, são destinadas ao uso de moradores de uma única unidade. No mercado imobiliário de luxo, é comum oferecer apartamentos com um hall exclusivo entre o elevador e a porta principal, proporcionando maior segurança. Apesar de não serem utilizadas por outros moradores, alguns síndicos e condôminos, por desconhecimento jurídico, insistem que essas áreas sejam mantidas como se fossem de uso comum. Para reduzir conflitos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu o direito de uso exclusivo dessas áreas comuns quando não forem necessárias para todos os moradores.

Áreas comuns são aquelas disponíveis para uso de todos os condôminos. Se um espaço é utilizado apenas por um morador específico, ele é considerado de uso exclusivo. O regimento interno de um condomínio não pode se sobrepor aos princípios legais do direito de propriedade, conforme estabelecido no Código Civil e na Constituição Federal. Em outro caso, uma moradora de um apartamento em Vitória, Espírito Santo, foi impedida de usar o elevador, que foi reprogramado para não atender ao seu andar. Essa medida foi aprovada em assembleia.

O caso foi levado ao STJ, que decidiu que essa prática também não é permitida, pois ao restringir o uso de um serviço essencial, o condomínio está violando o direito de propriedade e a dignidade da pessoa. Existem situações em que o condomínio permite que itens pessoais sejam colocados no hall privativo do apartamento, que a decoração seja diferenciada e que uma porta seja instalada para separar o hall social do hall de serviço. No entanto, absurdamente, impede que essa porta seja trancada, alegando que o espaço é de uso comum. Isso é incoerente, pois o espaço não serve a nenhum outro morador. Em outubro, o STJ decidiu em outro julgamento que a falta reiterada de pagamento da taxa condominial é considerada uma conduta antissocial. De acordo com as regras do Código Civil, o condômino pode ser multado em até 10% do valor da contribuição, desde que a medida seja aprovada por três quartos dos condôminos em assembleia. No caso específico, os atrasos nos pagamentos chegavam a dois anos.

Alguns defendem teorias infundadas, alegando que trancar o hall prejudica a fuga em caso de incêndio. No entanto, o Corpo de Bombeiros recomenda evitar o uso de elevadores em situações de incêndio. Portanto, o hall social pode ser trancado, desde que não contenha equipamentos de combate a incêndio, e a escada esteja localizada no hall de serviço.Devido aos frequentes conflitos judiciais sobre o uso exclusivo de áreas comuns, o STJ aprovou o enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil: ‘Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

João Neto

Advogado

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FONTES:

gazetadopovo.com.br

conjur.com.br

oglobo.globo.com

hojeemdia.com.br

jota.info

jusbrasil.com.br