PROBLEMA: Os compradores de imóveis na planta cancelam o contrato com as incorporadoras, mesmo já tendo pago 90% do valor.

 

 

SOLUÇÃO: O consumidor tem o direito de solicitar judicialmente a restituição dos valores pagos devido ao cancelamento da negociação

 

Um dos desafios de comprar um imóvel na planta é esperar a conclusão da construção. A demora pode alterar a situação econômica do comprador, que pode não conseguir a aprovação do financiamento bancário. Além disso, a correção monetária do saldo devedor pelo INCC torna a compra mais cara. Muitos acabam perdendo o interesse ou a capacidade de adquirir o imóvel e consideram desistir do contrato.

A questão do valor a ser devolvido aos compradores que desistem da compra tem levado muitos consumidores e construtoras aos tribunais. A discordância surge devido ao abuso das construtoras, que frequentemente retêm mais de 20% do valor pago.

Embora o tema esteja em discussão desde pelo menos 2015, quando o senador Romero Jucá (PMDB-RR) apresentou o Projeto de Lei (PL) 774 para regulamentar a questão, o debate continua devido às divergências entre os interesses das construtoras e dos órgãos de defesa do consumidor. Ambos concordam que é necessário definir regras para garantir maior segurança jurídica, mas discordam sobre o valor que o consumidor deve receber de volta caso desista da compra.

O contrato de incorporação imobiliária é considerado um contrato de consumo e, portanto, está sujeito ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e à Lei 4.591/64, que foi um grande avanço na regulação do setor imobiliário ao tratar da promessa de compra e venda e da incorporação, facilitando o acesso à casa própria para a maioria dos brasileiros. No entanto, a lei de 1964 não abordou a questão do distrato. Esse tema continua em debate no meio jurídico, especialmente devido à “crise do setor imobiliário”, marcada pelo superendividamento dos consumidores, alto desemprego e crise econômica, que levam muitos a devolverem os imóveis.

 

A cada mês, cresce o número de clientes que compraram imóveis na planta e, por diversos motivos, buscam a construtora para rescindir esses contratos. Seja por dificuldades financeiras, atrasos na entrega do imóvel ou limitações no acesso ao crédito imobiliário, o “distrato” se tornou comum no cotidiano dos brasileiros.

Uma decisão de um ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisões anteriores que garantiram a devolução de 90% do valor pago por um apartamento ao comprador que rescindiu o contrato com a construtora.

A defesa baseia-se no Código de Defesa do Consumidor e nas decisões judiciais recorrentes. Os juízes têm determinado que a multa para a construtora deve ser entre 10% e 15% do valor pago até o momento da rescisão. O governo do presidente Michel Temer já anunciou a intenção de regulamentar a questão, mas, até agora, apesar das reuniões realizadas, nada foi decidido.

O Poder Judiciário tem consistentemente considerado justa a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, em benefício da construtora, para cobrir despesas e como penalidade ao comprador que desiste. Os 75% a 90% restantes devem ser devolvidos ao consumidor, com correção monetária e juros.

O percentual de 10% é geralmente suficiente para cobrir as despesas administrativas, já que as construtoras não têm comprovado gastos maiores para realizar a venda. No entanto, prejuízos relacionados à impossibilidade de negociar o imóvel, devido à sua permanência com o comprador, variam caso a caso, levando em conta o tempo decorrido e a valorização do imóvel, segundo especialistas.

Embora a regulamentação pareça seguir o que já é aplicado pelo Judiciário, outras alternativas ainda estão sendo consideradas, o que tem dificultado o progresso das discussões. A principal proposta é que 10% do valor do imóvel seja retido em caso de distrato. Se, no momento da desistência, o valor for inferior a 10%, então 90% do que foi pago pelo consumidor ficaria com a empresa.

O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) proíbe cláusulas que façam o consumidor perder todos ou quase todos os valores pagos pela aquisição da casa própria, como a proposta em discussão pelas construtoras. A análise sobre a necessidade de regulamentar o distrato deve começar questionando o verdadeiro sentido de considerar irretratável o contrato de aquisição de propriedade por incorporação imobiliária na Lei 4.591/64, bem como a suposta insegurança jurídica que a rescisão desses contratos estaria causando na sociedade. A lei de 1964 visava proteger o comprador-consumidor, trazendo artigos sobre a necessidade de registro do incorporador e transparência nos negócios.

Recentemente, três casos chamaram a atenção pelo absurdo. No primeiro, o comprador pagou R$ 34 mil à construtora (além das taxas de corretagem) e, ao informar que sua situação financeira estava complicada e que não poderia continuar com a compra, foi surpreendido com a resposta de que, além de perder todo o valor pago, ainda deveria mais R$ 9 mil devido ao distrato, conforme as multas e sanções contratuais.

O consumidor pode solicitar o distrato do imóvel até a entrega das chaves.

Primeiramente, a construtora ou incorporadora deve ser informada do interesse em desfazer a venda. Para isso, o consumidor deve fazer uma solicitação por escrito, manifestando o desejo de desistir do negócio, e protocolar esse documento junto à construtora, pedindo um prazo para que ela responda.

A lei não especifica o percentual que o consumidor deve receber de volta ao pedir o distrato. No entanto, decisões judiciais têm garantido aos consumidores entre 85% e 90% dos valores pagos até a desistência, corrigidos pela inflação e em parcela única. Se o motivo do distrato for o descumprimento do contrato pela construtora, o consumidor tem direito a recuperar tudo o que pagou.

Isso ocorre porque, apesar das construtoras invocarem as “cláusulas contratuais”, é importante lembrar que esses contratos foram redigidos exclusivamente pela construtora, de forma unilateral e muitas vezes injusta.

  

João Neto

Advogado

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FONTES:

https://exame.abril.com.br/negocios/dino/distrato-de-compra-de-imovel-na-planta-um-direito-do-comprador-dino89092707131/

https://www.segs.com.br/seguros/3597-justica-garante-devolucao-de-ate-90-do-valor-pago-em-imovel-na-planta-em-caso-de-distrato.html

https://www.gazetadopovo.com.br/economia/debate-sobre-regras-para-desistencia-da-compra-de-imovel-na-planta-se-arrasta-3j7ghe50hipt9xwilmqqb38k5

https://www.direitoeconsumo.adv.br/imovel-na-planta-direitos-comprador-que-desiste-do-contrato/

https://www.conjur.com.br/2017-mar-01/garantias-consumo-novas-regras-distrato-contratos-imoveis-planta

https://www.stj.jus.br/sites/v/index.jsp?vgnextoid=8bcf2726f6e12510VgnVCM1000008c000c0aRCRD

https://epocanegocios.globo.com/colunas/Financas-de-Bolso/noticia/2017/02/desistiu-da-compra-do-imovel-saiba-seus-direitos-em-caso-de-distrato.html