PROBLEMA: Aquisição de imóvel através de ‘contrato de gaveta’, sem formalizar a escritura pública.

 

SOLUÇÃO: Ação judicial para obrigar a transferência do imóvel ao legítimo comprador.

A adjudicação compulsória é um mecanismo de cumprimento específico da obrigação: se o promitente vendedor já recebeu o valor total e não outorgou a escritura, o juiz o condenará, e a sentença proferida valerá como a declaração de vontade que foi negada. Em outras palavras, a adjudicação compulsória é a transferência obrigatória de um bem móvel ou imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem a passar a escritura definitiva após a quitação do débito. Contudo, se uma das partes criar obstáculos ou se recusar a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória para obter, através de sentença, a chamada carta de adjudicação, que substitui a lavratura da escritura definitiva. É necessário questionar a real validade jurídica de um instrumento provisório como o contrato de gaveta, visto que, na realidade, trata-se de um compromisso de compra e venda.

A natureza jurídica da ação é entendida como um ‘direito pessoal’ e, como tal, restrita e com efeitos inter partes, ou seja, entre aqueles que figuram no contrato de promessa de compra e venda como promitentes transmitentes e promitentes adquirentes. A Súmula 239 do STJ estabelece que ‘o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis’. No entanto, essa Súmula parece necessitar de revisão, considerando os termos do artigo 1.417 do Código Civil de 2002: ‘Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel’. O contrato consiste em uma relação obrigacional de natureza patrimonial entre duas ou mais pessoas, onde tal obrigação toma força de lei entre as partes, gerando obrigações e direitos para as partes, além de uma relação da pessoa com os bens.

O registro seria apenas uma garantia adicional ao promissário comprador, assegurando a propriedade contra futura alienação do promitente vendedor para terceiros, em face do direito real oponível erga omnes. O registro retira do promitente vendedor a disponibilidade do bem, embora ele continue, estranhamente, com o domínio sobre ele. O registro atribui à promessa de compra e venda uma eficácia real, cujo objeto é o futuro contrato definitivo. A adjudicação compulsória se aplica a qualquer tipo de imóvel, como casas, apartamentos, salas comerciais, terrenos, etc., pois o direito está ligado ao cumprimento do contrato firmado entre as partes (vendedor e comprador), e não ao imóvel em si. Essas considerações são necessárias para concluir que o direito à adjudicação compulsória não coincide com o direito à obtenção do registro no Oficial de Imóveis. A adjudicação compulsória é um mecanismo de cumprimento específico da obrigação: se o promitente vendedor já recebeu o valor total e não outorgou a escritura, o juiz o condenará, e a sentença proferida valerá como a declaração de vontade que foi negada.

João Neto

Advogado

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FONTES:

https://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9612&revista_caderno=7

https://www.scavone.adv.br/a-promessa-de-compra-e-venda-sem-registro-e-a-acao-de-adjudicacao-compulsoria.html

https://www.jaimerodriguesadvogados.com.br/o-que-e-adjudicacao-compulsoria?1=&2=

https://lucianopassarelli.wordpress.com/2012/07/10/adjudicacao-compulsoria-e-registro-de-imoveis/