PROBLEMA: A empresa responsável pelo imóvel deixou de transferir a titularidade da conta de energia, causando danos econômicos ao inquilino.

 

SOLUÇÃO: Cabe à imobiliária responder pela falta de atualização cadastral.


📑 Titularidade das contas de energia em contratos de locação

Ao firmar um contrato de locação de imóveis, é essencial definir a titularidade das faturas de energia elétrica 🔌, evitando transtornos para o locador. Embora o artigo 23, VIII da Lei 8.245/91 atribua ao locatário a responsabilidade pelo pagamento, decisões judiciais já autorizaram a cobrança dos débitos diretamente do titular cadastrado junto à concessionária, mesmo que não seja o usuário do serviço.

⚖️ Se o pagamento não ocorrer, o locador pode recorrer à Justiça para resguardar seus direitos. Por isso, a obrigação de transferência da titularidade deveria constar expressamente no contrato. Caso contrário, a concessionária pode suspender o fornecimento, levando muitos proprietários a pagar a conta para evitar problemas e depois buscar ressarcimento junto ao inquilino.

🏢 Responsabilidade das imobiliárias

As administradoras de imóveis, como representantes legais dos proprietários, vêm se protegendo cada vez mais diante das responsabilidades do setor. Para isso, firmam mandatos de locação que documentam e delimitam os deveres de cada parte.

💡 Dever do proprietário

Quando o imóvel é alugado, cabe ao locador comunicar a alteração aos órgãos responsáveis pelos serviços de água e luz 🚰. Se não o fizer, poderá ser responsabilizado por faturas em atraso e até por fraudes cometidas pelo locatário.

📚 Decisões judiciais

A 2ª Câmara de Direito Público do TJ-SC já decidiu que o dever de transferir as faturas de energia elétrica para o novo morador é do proprietário. Em casos como a Apelação Cível nº 2008.020145-5 e nº 2009.011763-2, o tribunal entendeu que o responsável pelo pagamento é aquele que consta como consumidor perante a concessionária ⚡.

➡️ Assim, mesmo que o contrato preveja que o locatário deve pagar, tal convenção não pode ser oposta à concessionária. Se o titular cadastrado não transfere a obrigação, continua sendo responsável pelas contas e eventuais irregularidades.

🏠 Responsabilidade da Imobiliária e do Locador

Quando o proprietário contrata uma administradora de imóveis, ele transfere a esta todas as responsabilidades ligadas à locação, esperando que a imobiliária aja com boa-fé e zelo, como se o imóvel fosse dela. ✍️ Cabe à administradora analisar documentos, verificar informações e atuar com diligência para garantir que a locação seja vantajosa e não traga prejuízos, desde o início até a rescisão.

⚖️ No entanto, diante das complexidades do mercado imobiliário, surgem situações em que as responsabilidades de locador, locatário e administradora se confundem, exigindo intervenção judicial para definir obrigações e punir quem causou danos por falta de comprometimento.

📜 Base Legal

O artigo 23, VIII da Lei 8.245/91 estabelece que o locatário deve pagar despesas de telefone, energia, gás, água e esgoto. 🔌 Apesar disso, é fundamental que o contrato de locação preveja expressamente a obrigação de o locatário transferir a titularidade da conta de energia elétrica para seu nome.

💡 Isso ocorre porque a fatura de energia é considerada uma obrigação propter personam, ou seja, vinculada ao titular cadastrado junto à concessionária e não ao usuário do serviço. Assim, se a conta permanecer em nome do locador e houver inadimplência, os efeitos recaem sobre ele.

📝 A melhor forma de resguardar o proprietário é incluir cláusula contratual exigindo que o locatário faça a transferência antes da entrega das chaves. Além disso, contar com assessoria jurídica é um investimento que previne futuros problemas.

📂 Deveres da Imobiliária

A administradora deve:

•             Solicitar documentos do inquilino e fiador 📑

•             Realizar vistorias na entrada e saída 🔍

•             Efetuar cobranças extrajudiciais ou judiciais 💼

•             Consultar débitos de água e energia na rescisão 💡

⚠️ Caso Real – TJ/SE

Em 2015, uma ex-locatária pediu a troca da titularidade da conta de energia, mas não obteve sucesso. A imobiliária não providenciou a alteração e, em 2018, a consumidora descobriu que estava negativada 📉. A Turma Recursal do TJ/SE condenou a administradora a indenizá-la em R$ 5 mil por danos morais, destacando que houve descumprimento dos deveres de cuidado, cooperação e lealdade.

📊 Situação Atual e Projeto de Lei

Como a Lei do Inquilinato não obriga a transferência, a concessionária pode cobrar os débitos do proprietário, inclusive cortando o fornecimento. Para corrigir isso, tramita desde 2009 o Projeto de Lei nº 5593/2009, que pretende obrigar concessionárias a vincular débitos ao usuário efetivo do serviço e não ao proprietário.

🤝 Conclusão

A relação entre locador, locatário e imobiliária deve ser pautada em confiança, boa-fé e diligência. Documentos e responsabilidades caminham juntos, e a atuação correta da administradora é essencial para evitar prejuízos e litígios.

📑 Resumo da Ação Judicial

Na ação de indenização por danos morais e materiais, o autor alegou ser proprietário de um imóvel alugado em junho de 2020. O contrato previa que a locatária deveria realizar a troca da titularidade da conta de energia elétrica 🔌.

👩‍💼 A inquilina afirmou que tentou efetuar a troca, mas teve o pedido negado sob o argumento de que havia débitos pendentes na unidade consumidora — débitos que seriam do antigo inquilino. Para conseguir a alteração, ela disse ter sido obrigada a quitar tais valores, o que lhe causou prejuízos materiais.

⚡ A concessionária Equatorial, por sua vez, argumentou que a negativa ocorreu porque a solicitação inicial foi feita por pessoa estranha ao contrato de locação, sem vínculo comprovado com o imóvel. A empresa destacou que, mesmo havendo débitos, o novo titular poderia optar por assumir ou não tais valores, não havendo impedimento para a troca de titularidade. Ressaltou ainda que os pagamentos realizados decorreram do consumo de energia e não de cobrança indevida, pedindo a improcedência da ação.

⚖️ Decisão Judicial

O juiz analisou os documentos e concluiu que:

  • A solicitação de troca foi feita por pessoa diferente da locatária, o que inviabilizou o procedimento.
  • As cobranças se referiam ao consumo da família da autora, sendo portanto devidas.
  • Não houve ato indevido por parte da concessionária.

📌 Quanto aos danos morais, a sentença destacou que a Constituição garante a proteção da honra e da imagem, mas alertou para o excesso de pedidos de indenização sem fundamento real. Assim, entendeu que não houve dano moral indenizável e negou os pedidos da parte autora.

👨‍⚖️ João Neto
⚖️ Advogado

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🔎 Fontes consultadas:

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