PROBLEMA: A empresa responsável pelo fornecimento de água exige do atual proprietário o pagamento das dívidas deixadas pelo antigo ocupante.

 

SOLUÇÃO: A responsabilidade deve recair sobre quem efetivamente utilizou o serviço, e não sobre o dono do imóvel.

📚 A conceituação do Direito das Coisas traz uma série de questionamentos acerca de sua relação com o Direito Pessoal.

⚖️ A doutrina se divide em duas concepções: teoria realista e teoria monista.

📖 Apesar da aceitação dessa dicotomia, os civilistas não chegaram a um critério único para diferenciar direito real e pessoal.

✅ Nosso Código Civil adotou a teoria realista.

🔀 Nesse contexto, surge uma categoria intermediária entre o direito real e o pessoal: figuras híbridas ou ambíguas, que parecem misturar obrigação e direito real.

📝 As chamadas obrigações in rem, ob ou propter rem, segundo Orlando Gomes, nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa.

🏠 Exemplo prático: Você compra a casa de João.

💧 João vendeu a casa, mas deixou um débito de três meses da conta de água.

⚠️ A concessionária entra com ação contra você, alegando que, como comprou a casa, passou a ser o devedor (obrigação propter rem).

🚫 Para piorar, suspende o fornecimento de água.

❌ Agiu corretamente a concessionária? NÃO!

💡 O débito de água é de natureza pessoal, não se vincula ao imóvel.

👤 Assim, você não pode ser responsabilizado pelo pagamento de serviço utilizado por outra pessoa (João).

📌 Nesse sentido decidiu a 1ª Turma do STJ (AgRg no REsp 1.313.235-RS, julgado em 20/9/2012).

⚡ Esse raciocínio também vale para energia elétrica, telefone fixo e TV a cabo.

📜 Regra geral: a concessionária pode interromper o serviço em caso de inadimplemento do usuário, desde que haja aviso prévio (art. 6º, §3º, Lei 8.987/95).

👥 Problema comum dos consumidores: cobrança de valores referentes a períodos em que não utilizaram o serviço.

🔌 Empresas de água, gás, energia e telefonia fixa costumam alegar que o débito acompanha o imóvel (propter rem).

🚫 Mas estão equivocadas: obrigações propter rem são aquelas ligadas diretamente ao imóvel, como cotas condominiais (art. 1.315 do CC/2002).

⚖️ Portanto, cobrar novos contratantes por débitos de antigos titulares é prática irregular e contrária ao Direito.

🙅‍♂️ O novo adquirente ou locador não é obrigado a pagar dívidas de terceiros.

⚡ O TJ-RJ condenou a distribuidora de energia Light a indenizar por dano moral coletivo por exigir que novos proprietários quitassem débitos antigos para religar a energia.

💰 Foi fixada multa diária de R$ 5 mil pelo descumprimento da liminar.

📑 Na prática: ao solicitar ligação de serviços, o consumidor pode ser surpreendido com débitos do titular anterior.

🤔 Deve assumir essa dívida? NÃO!

👤 Dívida em nome de terceiro é pessoal e não admite transferência automática.

📜 A Lei de Serviços Públicos (Lei 8.987/95) garante ao consumidor o direito de obter e utilizar o serviço.

🛡️ O Código de Defesa do Consumidor proíbe recusar prestação de serviços a quem deseja contratá-los (art. 39, IX).

⚡ A Resolução 414/2010 da Aneel reforça: é proibido condicionar ligação ou alteração de titularidade ao pagamento de débito de terceiros (art. 128, §1º).

🚫 Assim, negar o serviço por dívida de terceiro é prática abusiva e viola o CDC.

📌 O que fazer? Formalize sua reclamação junto ao atendimento da empresa prestadora.

⚖️ O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a obrigação de pagar por serviços essenciais — como água, energia elétrica e esgoto — não possui natureza propter rem, mas sim pessoal, ou seja, recai sobre o usuário que efetivamente usufrui do serviço (AgRg no AREsp 45.073/MG, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 15/02/2017).

📖 Conforme Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, as obrigações propter rem são aquelas “prestações impostas ao titular de determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição” (2016, p. 108).

💡 Assim, o pagamento de débitos relacionados ao fornecimento de água, energia ou esgoto é de responsabilidade exclusiva do usuário que recebeu a prestação, e não do proprietário do imóvel. Em outras palavras, tais débitos não se vinculam automaticamente ao imóvel, mas sim à pessoa que solicitou e utilizou o serviço.

🏠 Exemplo prático:

•             Se um locatário utiliza água em determinado imóvel e deixa de pagar, a concessionária só poderá cobrar dele, e não do proprietário.

•             Se alguém compra um imóvel com débitos anteriores de água ou energia, o novo adquirente não pode ser responsabilizado, já que não se beneficiou do serviço.

🚫 Importante destacar: a concessionária não pode suspender ou recusar o fornecimento de serviços essenciais com base em débitos anteriores à aquisição do imóvel.

⚡ No caso da energia elétrica, remunerada por tarifa, a prestação está vinculada ao consumidor final. Portanto, trata-se de obrigação pessoal, decorrente da relação de consumo, e não de obrigação propter rem (como ocorre, por exemplo, com impostos ou cotas condominiais).

📌 Embora decisão relevante tenha sido proferida contra a concessionária Light, que atua em diversos municípios do Rio de Janeiro, o entendimento se aplica a todas as distribuidoras, já que a legislação vigente não permite essa prática.

📜 A Resolução nº 479/2012 da ANEEL reforça essa posição ao proibir que concessionárias condicionem a alteração de titularidade ao pagamento de débitos em nome de terceiros (art. 128, §1º).

🛡️ Portanto, consumidores que enfrentem essa situação devem:

•             Acionar órgãos de defesa do consumidor (como o Procon).

•             Buscar orientação jurídica especializada, se necessário.

 

João Neto
⚖️ Advogado

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📚 Fontes Consultadas


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