PROBLEMA: O vendedor compromissado deixou de entregar o imóvel dentro do prazo estabelecido no contrato.
SOLUÇÃO: Cancelamento do contrato de compra e venda, com devolução do valor aplicado.
Inicialmente, cumpre assinalar que a responsabilidade do
construtor decorre do contrato de empreitada 📝, onde uma das partes,
denominada empreiteiro, se obriga a realizar uma obra 🏗️
por intermédio de terceiros ou pessoalmente, recebendo uma remuneração 💰
fornecida pelo proprietário da obra.
⚠️ Um fato cada vez mais comum, e
que os consumidores já consideram praticamente certo, é a não entrega da
unidade imobiliária no prazo contratual ⏳. Muitas vezes, nem mesmo com a
utilização indevida do "prazo de carência" a construtora consegue concluir e entregar a obra.
O que antes era exceção tornou-se, lamentavelmente,
regra ❌.
📖 Neste rápido artigo
faremos algumas considerações sobre o assunto e apresentaremos algumas posições
dos tribunais ⚖️, destacando que não pretendemos esgotar o tema.
A obrigação derivada de tal contrato é de resultado ✅,
onde a principal é executar a obra como pactuada.
Assim, o resultado deve ser certo e determinado, sob pena de inadimplemento ou
mora contratual.
🏗️ "A
responsabilidade do construtor é de resultado, porque se obriga pela boa
execução da obra, garantindo sua solidez 🧱 e capacidade para
atender ao objetivo encomendado. Defeitos aparentes ou ocultos que importem em
ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança, ensejando o
dever de indenizar 💸 independentemente de
culpa."
Uma prática comum entre construtoras e incorporadoras é a
venda do imóvel na planta 📐, ou seja, enquanto o
empreendimento ainda está em construção. Esse modelo traz vantagens para ambas
as partes: ajuda no financiamento da obra 💵 e oferece valores
especiais aos compradores 🏠.
Mas quando ocorre atraso na entrega do imóvel ⏰,
o comprador tem diversos direitos previstos no Código
de Defesa do Consumidor 📜. É essencial que
construtoras e incorporadoras conheçam tais deveres, evitando prejuízos
financeiros com rescisões contratuais e ações indenizatórias ⚖️.
Antes de adentrarmos nos direitos dos consumidores, é
imperioso esclarecer que construtoras e incorporadoras devem respeitar
legislações vigentes 📖:
• Lei nº
4.591/1964: dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações
imobiliárias.
• Lei nº
13.786/2018: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do
adquirente.
Essas normas exigem detalhamento da construção (metragem 📏,
prazo de entrega 📅, condições
específicas), responsabilizando solidariamente as empresas por eventuais
prejuízos aos adquirentes.
No mercado de imóveis na planta, fatores imprevisíveis
(eventos da natureza 🌧️, falta de mão de obra 👷,
escassez de insumos 📦) tornam válida a
cláusula de tolerância.
⏳ Contudo, a entrega não pode
ultrapassar 180 dias da data estimada. O consumidor deve ser notificado sobre o
uso da cláusula e sua justificativa.
⚖️ A 3ª Turma do STJ decidiu que
a cláusula de tolerância não é abusiva, desde que respeitado o limite de 180
dias. O relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que o incorporador deve
observar o cronograma da obra com fidelidade 📅, sob pena de responder
pelos prejuízos causados ao comprador.
📢 Além disso, o
consumidor deve ser informado claramente em ofertas e publicidades, evitando
práticas enganosas 🚫.
📜 Contratos por adesão e
responsabilidade do construtor
O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
classifica como “por adesão” os contratos apresentados pelas construtoras aos
adquirentes 🏗️. Isso ocorre porque as cláusulas são
redigidas unilateralmente pela empresa, sem que o comprador possa discutir ou
modificar substancialmente o conteúdo.
Mesmo que o consumidor consiga incluir ou alterar alguma
cláusula, o contrato continua sendo considerado de adesão, já que só é
paritário quando ambas as partes analisam e debatem livremente todas as
condições ⚖️. Pelo §4º do artigo 54, todas as cláusulas que
limitem direitos do adquirente devem estar destacadas ✍️,
garantindo fácil compreensão.
O prazo previsto no caput é de ordem pública, voltado à
coletividade, e considerado irredutível 🚫. Já o prazo do
parágrafo único é decadencial, aplicável ao dono da obra que não propuser ação
contra o empreiteiro em até 180 dias após o aparecimento de vício.
Importante observar que terceiros, mesmo sem vínculo direto
com o contrato, podem sofrer danos decorrentes da obra. Nesse caso, surge a
responsabilidade extracontratual do construtor, que deve indenizar 💸
independentemente de culpa, bastando a comprovação do dano e do nexo causal.
Para que as consequências contratuais sejam válidas, o
aceite do consumidor deve ser manifestado por escrito ✍️. A
Lei 13.786/2018 prevê que a entrega do imóvel pode ocorrer até 180 dias após a
data prevista em contrato, sem configurar justa causa para rescisão ou
indenização, desde que essa cláusula esteja clara e destacada.
📌 Por isso, a fase
contratual é crucial para evitar litígios e indenizações elevadas. Recomenda-se
sempre a assessoria jurídica 👩⚖️, tanto na fase pré
quanto pós-contratual, para mediar conflitos e prevenir ações judiciais.
É comum que construtoras incluam cláusulas de “prazo de
carência” (60, 90 ou até 180 dias) para entrega da unidade imobiliária. No
entanto, o CDC exige equilíbrio contratual ⚖️. Se o contrato concede à
construtora o direito de atrasar a entrega, deveria também conceder ao
adquirente o mesmo direito em relação aos pagamentos. Caso contrário, há
desrespeito ao princípio da igualdade contratual.
Um exemplo marcante ocorreu na Paraíba: a empresa Unidade
Engenharia Ltda. foi condenada a pagar R$ 5 mil em danos morais 💵
pelo atraso na entrega de um imóvel.
📅 O contrato previa
entrega em junho de 2013, prorrogada para agosto do mesmo ano. Contudo, o
imóvel só foi entregue em janeiro de 2015 — quase dois anos de atraso. O
comprador havia cumprido integralmente suas obrigações, pagando todas as
parcelas, mas ficou privado de sua moradia 🏠 e do sonho da casa
própria.
Na apelação, a construtora alegou que o atraso foi de apenas
quatro meses e não configurava dano moral. A desembargadora Fátima Bezerra
Cavalcanti, relatora do caso, destacou que não houve comprovação de força maior
e que o atraso ultrapassou o mero inadimplemento contratual, gerando frustração
significativa ao consumidor.
Diante de danos como esse, aplica-se a responsabilidade
solidária entre construtor e incorporador:
• Construtor
→ art. 618 do Código Civil/2002
• Incorporador
→ art. 937 do Código Civil/2002
Além disso, pode haver inversão do ônus da prova 🔄,
reforçando a proteção ao consumidor.
👨⚖️
João Neto
📌
Advogado
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📚 Fontes consultadas:
