PROBLEMA: Estacionamento em condomínio, com problemas de invasão de espaço por outros moradores, falta de segurança e escassez de vagas.

 

SOLUÇÃO: Notificar o ocupante da garagem sobre o verdadeiro proprietário da vaga, informar o síndico sobre questões de segurança e solicitar ressarcimento por eventuais danos.

Problemas frequentes entre vizinhos em condomínios geralmente envolvem a garagem. Reclamações comuns incluem carros mal estacionados, vagas bloqueadas, uso de um espaço para mais de um veículo e pequenos acidentes. Para entender os direitos e deveres de cada um, é importante saber que existem dois tipos de espaços para carros em um condomínio. Na escritura do apartamento, cada morador tem direito a três vagas na garagem, que estão demarcadas e cobertas. No entanto, na prática, três carros não cabem no espaço. É comum ver na garagem do condomínio objetos como bicicletas, pranchas de surfe e até móveis guardados nas vagas, muitas vezes ultrapassando os limites do lote e invadindo o espaço do vizinho. Questões como o empréstimo da vaga a visitantes e o aluguel do espaço para terceiros também geram polêmicas, que frequentemente terminam em brigas.

Uma moradora comenta que precisa se espremer para sair do carro, especialmente porque tem uma criança pequena em cadeirinha. Odete paga R$ 800 de condomínio e mais R$ 150 para alugar uma vaga em outro prédio para o carro do marido, dependendo da boa vontade dos vizinhos. Problemas com garagens são comuns em São Paulo e representam uma boa parte das ações nas varas cíveis. No Fórum João Mendes, há cerca de 20 mil ações contra construtoras. A juíza Maria Lúcia Pizzotti Mendes explica que existem duas propriedades: o apartamento e a garagem, que são matrículas e imóveis separados. Muitas pessoas compram sem definir a garagem, o que gera discussões sobre tamanho, posição e troca de vagas.

Você tem o direito de rescindir o contrato com a construtora ou pedir uma indenização pela diferença paga e não recebida. O mesmo vale para a garagem: você deve receber o que está na escritura. Se a metragem for diferente, você pode buscar indenização contra quem vendeu o apartamento, geralmente a construtora, se comprado na planta. Se o problema for apenas a troca de lugar da vaga, isso pode ser resolvido com o condomínio. No entanto, se a vaga for menor ou estiver em um local impraticável, a disputa deve ser com a construtora, muitas vezes na Justiça. Existem vagas de garagem com fração ideal própria, distinta da unidade autônoma, que podem ser transferidas para o novo proprietário no mesmo condomínio. Há também vagas com parte da fração ideal da unidade autônoma, que podem ser vendidas, mas sem transferência da fração ideal. E ainda aquelas que fazem parte da área comum do condomínio, onde cada condômino tem apenas o direito de uso. A convenção de condomínio pode regulamentar o uso da garagem, incluindo a guarda de motos e bicicletas, a presença de vigias e a responsabilidade por furtos e danos.

A garagem é composta por vagas privativas, que são propriedade particular dos condôminos. Essas vagas são descritas no registro do imóvel e podem ser fixas, com o número de cada apartamento, casa ou sala comercial, ou rotativas, ocupadas conforme a chegada dos veículos. Às vezes, o condomínio não possui opções para carros muito grandes ou até mesmo não permite sua entrada. As principais reclamações incluem furtos nos veículos, avarias, carros grandes ocupando vagas menores e carros mal estacionados. Outra questão envolvendo a garagem é o vandalismo, como carros riscados ou com pneus furados. O síndico deve estar atento a essas situações. Câmeras de segurança podem ajudar a identificar os responsáveis, isentando o condomínio de processos por danos materiais movidos pelos proprietários dos veículos. Carros estacionados em vagas de apartamentos desocupados também são um problema frequente, causando constrangimentos aos proprietários que chegam sem avisar. O síndico deve orientar vigias, zeladores e demais funcionários a não permitir o uso de vagas de terceiros, a menos que haja autorização formal dos proprietários ou que a vaga seja alugada para um morador do condomínio.

Carros estacionados fora das vagas podem dificultar a circulação de veículos na garagem e a saída dos carros próximos, gerando conflitos entre os moradores. Se o diálogo não resolver, o síndico deve aplicar advertências e multas conforme o regimento interno. Os funcionários devem interfonar para os moradores cujos carros estejam fora das vagas. Em alguns casos, o síndico pode realizar campanhas internas com avisos nos murais e elevadores. O condomínio só é responsável por furtos, roubos e danos aos carros se isso estiver previsto no regimento ou se a segurança for feita por uma empresa, o que é raro. A advogada explica que a questão é polêmica porque não é possível controlar tudo no condomínio, como a entrada de pessoas de fora. O condomínio só responde por furto se facilitar a entrada do assaltante ou se houver participação de um funcionário. Também responde se assumir a responsabilidade pela segurança da garagem, o que não ocorre apenas com a instalação de câmeras.

Convenções e regimentos internos de condomínios geralmente não permitem que objetos sejam deixados nas vagas de estacionamento. Além de causar desordem, isso pode dificultar o acesso às vagas e até provocar acidentes. Se isso ocorrer, o síndico deve aplicar advertências e multas, além de colocar avisos nos elevadores e murais. A maioria dos prédios residenciais proíbe a guarda de carros por não condôminos, exceto em vagas destinadas a visitantes. Se a convenção proibir, o visitante deve estacionar fora do prédio. As vagas em condomínios podem ser P, M ou G. De acordo com o Código de Obras e Edificações de São Paulo (Lei Nº 11.228/92), 50% das vagas em prédios residenciais devem ser pequenas (2 m x 4,20 m), 45% médias (2,10 m x 4,7 m) e apenas 5% grandes (2,5 m x 5,50 m). Cada morador deve acomodar seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador deve trocar de vaga com um vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior no sorteio. Se isso não for possível, ele deve buscar outra solução, como alugar uma vaga maior.

A Lei Federal nº 12.607/12 modificou o artigo 1.331 do Código Civil, proibindo a venda ou aluguel de vagas de garagem para não moradores. As garagens só podem ser alugadas ou vendidas para não condôminos se houver previsão expressa na convenção. Caso contrário, a convenção pode ser alterada em assembleia com a aprovação de dois terços dos condôminos. Se a convenção proibir a guarda de carros para não condôminos, a vaga só pode ser usada por um morador. No entanto, alguns condomínios têm permitido que parentes guardem carros durante visitas. Na justiça, há casos que confirmam essa regra, como um condomínio que foi obrigado a permitir o uso da garagem pela funcionária de um morador. Em um caso específico, uma babá que morava com a família usava o carro dos patrões (cadastrado na portaria) para buscar a filha deles na escola. O condomínio proibiu sua entrada, alegando que a garagem era apenas para moradores e convidados registrados.

O proprietário do imóvel entrou na Justiça para garantir que a babá pudesse usar a garagem. Ele venceu a ação e obteve uma indenização moral de R$ 3 mil. O condomínio recorreu ao TJ-SP, que manteve parcialmente a decisão: a babá pode usar a garagem, mas não há danos morais. O desembargador Petroni afirmou que o uso da vaga de garagem, mesmo que não demarcada, é um direito de propriedade, pois faz parte da fração ideal da unidade condominial. Portanto, a restrição imposta pelo réu viola o direito de propriedade da autora, apesar das alegações de segurança.

João Neto

Advogado

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FONTES:

https://www.gazetadopovo.com.br/haus/imoveis/como-resolver-os-principais-conflitos-de-garagens-nos-condominios/

https://revista.zapimoveis.com.br/saiba-como-agir-em-brigas-com-vizinhos-na-garagem/

https://dadoscontabil.com.br/v1/?p=11120195

https://revista.zapimoveis.com.br/vaga-de-garagem-motivo-de-polemicas-que-costumam-virar-brigas-em-condominios/

https://www.conjur.com.br/2017-jul-15/condominio-nao-proibir-baba-usar-vaga-garagem-patrao

https://portalsindicoprofissional.com.br/faq-items/vaga-de-garagem/