PROBLEMA: Cliente em atraso busca a rescisão do contrato de compra de imóvel.
SOLUÇÃO: Consumidor comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas.
🏠 No caso da compra de
imóveis “na planta”, o consumidor é considerado a parte mais frágil da relação.
Por isso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) atua para equilibrar o
princípio do pacta sunt servanda e a autonomia da vontade, protegendo
quem está em posição vulnerável. Assim, a Lei nº 13.786/18 deve ser
interpretada em favor do adquirente, limitando cláusulas abusivas. Afinal, a
livre iniciativa prevista no art. 170 da Constituição só pode ser restringida
quando há valores sociais relevantes, como a proteção ao consumidor.
⚖️ Importante destacar: essa lei
alterou apenas a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/76, sem modificar o CDC, que
continua sendo aplicado para coibir práticas abusivas e garantir a defesa da
parte mais vulnerável.
💡 O arrependimento é algo
natural, tanto na vida quanto nas relações jurídicas. Em alguns casos, ele gera
efeitos positivos; em outros, não. Por isso, compreender o direito de
arrependimento é essencial para exercê-lo corretamente. O chamado distrato imobiliário
nada mais é do que a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel,
podendo ser solicitado tanto pelo comprador quanto pela incorporadora.
⏳ Antes da Lei nº 13.786/18, não
havia regras claras sobre o distrato, o que tornava o processo confuso e
desgastante. Hoje, esse direito pode ser exercido em diferentes contextos, seja
por previsão legal ou pela vontade das partes. Vale lembrar que o arrependimento
possui prazo e condições, e em alguns casos não gera prejuízo econômico, mas em
outros sim. No entanto, ele é exceção: a regra nos contratos continua sendo a
irretratabilidade e irrevogabilidade.
📉 A última década trouxe
grandes oscilações para o mercado imobiliário brasileiro. Houve um período de
crescimento impulsionado por programas como o Minha Casa Minha Vida
(substituído pelo Casa Verde e Amarela) e pelo Regime Especial de Tributação
(RET). Porém, após a Copa de 2014 e especialmente em 2016, durante os Jogos
Olímpicos, o setor enfrentou forte crise: déficit fiscal, perda de
investimentos, alta do dólar, juros elevados e inflação crescente.
👷♂️ Com a produção mais
cara, aumento do desemprego e crédito escasso, o resultado foi inevitável:
inadimplência em massa e rescisões contratuais. Além disso, os lançamentos
imobiliários diminuíram e novas vendas ficaram cada vez mais difíceis.
📈 Nos últimos anos,
fatores econômicos e sociais incentivaram fortemente os negócios imobiliários,
especialmente na compra de imóveis na planta. Porém, a crise financeira mundial
já impacta o Brasil: o PIB cresce abaixo do esperado, a inflação aumenta e o
custo de vida sobe. 💸 Resultado: muitos
salários não conseguem mais acompanhar as prestações assumidas anos atrás.
🏠 Isso tem levado vários
compradores a rescindir contratos e sofrer prejuízos maiores do que o aceitável
— muitas vezes por desconhecerem seus direitos, inclusive como devedores. O
Judiciário já consolidou o entendimento de que o inadimplente também possui
direitos, podendo pedir a rescisão contratual sem esperar a cobrança do credor,
evitando juros e encargos que ampliam seu prejuízo.
📑 O ideal é que o
comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá pagar, procure o credor
e tente uma solução extrajudicial. Nesse contato, é essencial questionar três
pontos: 1️⃣ Qual percentual do valor pago será retido (taxa
administrativa ou uso do bem). 2️⃣ Como será feita a atualização
dos valores pagos. 3️⃣ Qual o prazo para devolução
das quantias.
⚖️ A Constituição (art. 5º,
XXXVI) e a LINDB (art. 6º) garantem que a lei não pode retroagir para
prejudicar direitos adquiridos ou contratos já firmados. O princípio do pacta
sunt servanda reforça que os contratos devem ser cumpridos conforme
acordado. Ainda assim, a Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) trouxe
mudanças importantes, dando mais clareza e segurança jurídica ao setor.
🚧 No mercado imobiliário,
desfazer um contrato sempre foi desgastante e caro. Com a nova lei, muitos
problemas passaram a ser resolvidos de forma mais simples. Após quase três anos
de vigência, o setor viveu um verdadeiro boom. Em Goiânia, por exemplo, os
lançamentos triplicaram segundo a ADEMI/GO.
📊 Dados do SECOVI-SP
mostram que, entre 2013 e 2018, a média de distratos foi de 40%, chegando a 44%
em 2016. Isso afetava diretamente os empreendedores, que precisavam devolver
até 90% do valor pago de uma só vez, causando atrasos nas obras. Após a nova lei,
em 2019, esse índice caiu para cerca de 10%.
🏗️ A Lei dos Distratos
regulamentou retenções, prazos de devolução, fruição, atrasos de obras de até
180 dias e até o direito de arrependimento em 7 dias da compra. Apesar das
críticas iniciais, ela trouxe equilíbrio entre consumidor e incorporador,
fortalecendo a segurança jurídica e o mercado imobiliário.
📌 Vale lembrar: contratos
imobiliários são, em regra, irretratáveis e irrevogáveis. O direito de
arrependimento é exceção, previsto apenas em situações específicas, como no
art. 49 do CDC e na própria Lei do Distrato.
👨⚖️
João Neto
📚
Advogado
📧
E-mail: contato@jnjur.com.br
📚 Fontes consultadas
🔹 conjur.com.br
🔹
lageportilhojardim.com.br
🔹 sienge.com.br
🔹 migalhas.com.br
🔹 tjdft.jus.br
🔹 carvalhogomes.adv.br
🔹 loboelira.com.br
